關於社福團體買樓當辦公室的事情,這幾天被問翻,筆者稍微爬梳一下想法,提供幾個層次的觀察和各位分享。

第一個層次是,純粹從購置辦公室這個行為來看,確實是有其必要性;關鍵是台北市近年辦公室稀缺,租金本來就往上走,低利環境下,不少企業在這當下都選擇租不如買,除了安定軍心,還不用擔心被漲租。

以兒福這次購買瑞光路辦公室個案來看,拆算單價在56萬/坪,落在市價55-65萬/坪行情內,該案由於是和元大金控購置,當初購置時也透過估價師估價,流程上也堪稱周全。

不過,到底是哪邊出了問題?

簡單說,這個個案的地點和總價與社會情感產生衝突了。

傳統上總希望社福單位或是NGO組織,能夠秉持清貧高貴的精神,去扶持弱勢,但一個社福組織能夠以3.7億元購置大家心中認為「高大上」的內湖辦公室,許多捐款人在平日省下花銷做愛心,看到拿去買樓,理性上雖然覺得辦公室需求有必要,但感性上很難不去聯想「我的愛心到哪裡去」,也因此,所有後續反對的聲浪、退捐的舉措都來自於這裡。

社福單位經營是存在困境的,在老衲從業的這十餘年來,也做過相關的價格調查,試圖要讓民眾認知到「社福單位入住不等於會影響房價」的概念,不過,即使如此,還是可以看到到了21世紀的今天,將明明不會傳染的身心障礙,視之為一種傳染病,來掩護那個「社福單位入住會影響房價」的心魔。

第二個層次是,這問題暴露了長期以來台灣捐款向特定機構傾斜,資源分配不均的現狀。當資源分配不均之際,偏偏很多事情又都是組織自由心證,從國內不時傳出的捐款流向不明,捐款人信心崩潰的社會新聞就可見一斑。而這些受捐贈的團體,在這樣的事件一再發生之後,或許也該自己想想如何做好一套SOP來管理運用那麼大的資源,並且說服大眾。

第三個層次是,社福團體也到了應該要正視外部/內部關係管理的時候。

在過去,台灣對於做好事就會有很多寬容,很多事情就這樣過關。可是隨著社福團體越來越多,不能再靠著這一招行走江湖。對公關的定義,除了公共關係(Public Relations)之外,如果把捐款人都視為投資人,實在是可以從上市櫃公司目前視為重點工作的IR(Investor Relations 投資人關係)來去耕耘,了解對各種投資人的生態與心態,設身處地長期經營這樣的關係,協助組織彰顯價值,這樣才能經營得可長可久。

對這個個案而言,最可惜的部分是,若能回到最初,購置時的第一個層次,是思考如何在未來告訴捐款人「房貸比租金更省」的邏輯,甚至於從總租金回推回購屋預算,來說服大眾,並且提出當初看過案件的資訊,以及放棄原因,用成本和數字的證據說話,再來進行內部外部說服,傷害不會那麼大,也不會出現在組織前面忙著滅火,後方又有人扯後腿的事情了。

十方大眾佈施財貨,除了心中良善,還有被善用的期待,想通這一點,也就可以知道,也就比較容易趨吉避凶了。

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徐佳馨

◎現職
住商不動產企劃研究室經理

◎經歷
市場研究專員

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