相較於已發展成熟的區域,「重劃區」算是一個新興的住宅型態,有街廓整齊、屋齡低……的優點,相對也可能會有交通、生活機能不便等缺點,入住重劃區前,先搞清關鍵9件事!

撰文:馮牧群

1。施工期可能長逹20

儘管重劃區開發完成後,交通及生活機能會大幅改進,但不可避免的,每一個重劃區在開發完成前,都會面臨一段交通黑暗期,甚至最長可達10~20年。以大台北地區房價相對親民的淡海新市鎮來說,一路走來經過了20年,才達到目前的開發規模,但輕軌捷運仍尚未完工,交通黑暗期還沒結束。

再看台北市信義計畫區,居民同樣花了20年忍受施工、交通壅塞及種種生活不便,更不用說還有政府「跳票」的政策支票。想入住重劃區的購屋族,除了要睜大眼看仔細,還要審慎思考自己是否忍受得了這段黑暗期。

2。投資客過多會影響房價

投資客過多重劃區建設題材多,在建商、仲介業者的炒作下,房價容易被拉抬,往往成為投資客密度最高的區域,經過投資客不斷轉手後,房價已被墊高數成,自住客根本難以下手。

購屋族想判斷重劃區投資客多寡,可在夜晚觀察社區的點燈率;亮燈的戶數多,代表自住比例高,反之,若是亮燈戶數寥寥無幾,如同空城一般,那就表示投資客占比極高。此外,專家分析,根據以往經驗,生活機能不好的區域,或銷售暴衝、快速完銷的建案都很危險,很可能是投資客大本營,自住客購屋前要特別小心。

3。當心買到工業住宅

有些房價水平高的地方,因居住需求高,土地及住宅供給少,於是不少「工業住宅」應運而生,這種情況在雙北市的重劃區尤為常見。所謂工業住宅,是指建商在工業用地以「事務所」或「廠辦」名義,興建一般住宅並銷售,目前仍屬違法,若經檢舉,所在地建管單位將對建商開罰,甚至買方也有受罰風險,同時,業者的文宣廣告會牽涉「廣告不實」問題。

對此,公平交易委員會已規定建商、代銷業者在該類住宅廣告中,必須標明建案是位在工業用地,且建物登記為一般事務所而非住宅。房仲提醒,雖然工業住宅售價較一般建案便宜2成左右,但通常銀行貸款額度會少1成,購屋族要有心理準備,不想誤買工業宅的民眾,可以向地政單位申請都市計畫圖或調閱謄本確認。

4政策利多能實現才具潛力

重劃區在交通建設、商業設施、學校、綠地相繼入駐後,生活機能逐漸完備,然而這些利多卻也成為建商哄抬房價的最佳利器,新建案接連推出後,當地市場可能出現「疊價效應」,越晚買房的人,就會買到相對高價。

專家認為,即便重劃區利多題材再多,開價也必須取決於市場接受度,有買方價格才會有支撐,房價易漲難跌。永慶房產集團統計顯示,新北市三峽區近2年均價漲幅高達約42.5%,桃園青埔及八德受惠重劃區題材,房價成長速度也明顯高於區域平均值。

購屋族別過早搶進重劃區,正所謂「吃魚要吃中段」,等到重大建設確定動工,或是環評通過再進場也不遲,並且要觀察預定地是否確定、工程是否發包,或選定捷運站等交通重要位置,才有助於挑到適合的進場時機和購屋地點。

5定期查詢掌握開發進度

不論投資客或是自住客,看中的都是重劃區的發展潛力,買的不只是房子,還有「未來夢想」;現實的狀況是,並非每個區域發展計畫都會實現,查證重劃區的開發計劃,成為購屋族的功課。

重劃區的開發源於政府政策,因此最好定期查詢政府機關的資料,像是捷運局、地政機關所提供的開發計畫,都值得持續關注。另外,善用網路資源也是好方法,如「台北市都市計畫整合查詢系統」、「台中市土地使用分區查詢系統」、「高雄市都市計畫書圖查詢系統」等公部門網站,具備一定公信力,是購屋族避免買錯重劃區的最佳幫手。

6避開私人用地保留美景

餐廳用餐有「先來後到」之別,在重劃區買房子的先後順序差別也很大。重劃區仍處於開發階段,即使看房時相中的社區建案旁邊沒有鄰近建物、視野絕佳,不久後有可能因為隔壁基地蓋了樓層更高的新社區,而遮蔽原有的美好景觀,甚至影響到日照權,先入住的住戶反而吃了大虧。

房仲建議,買房前應配合查閱都市計畫圖,臨路第1排的房子是絕佳區位,絕不可能被遮蔽景觀,其他設施部分,鄰近公園綠地或是學校都很不錯,唯獨要避免與「私人用地」為鄰,因為私人用地改建機率極高,未來很可能擋住住家景觀。

7棟距過小影響生活品質

除了社區與社區間的距離過於密集,同個社區內住宅棟距過小,也是重劃區購屋族常見的困擾。試想自家的客廳或陽台被鄰居一覽無遺,隱私權堪慮,將是多麼不便的窘境!

專家指出,容積移入的法規將會影響重劃區的開發密度,像是新北市新板特區就存在不少棟距過近的社區,這樣的社區生活品質較差,購屋族宜多加注意。

8廣告話術多求證為上策

建案廣告上出現「重劃區」」,未必基地就真的位在重劃區,對於業者的廣告話術,消費者不可不慎,當重大建設、生活機能被說得天花亂墜時,最好先向當地地政機關查證,或者多向附近房仲打聽訊息,以免受騙上當。

另外常見的是,廣告打出「開車10分鐘,直達東區商圈」之類的訴求,實際向業者詢問後才發現,原來是不包括沿路等紅燈及塞車時間,並且以一定時速行駛的計算結果,這種近似「廣告不實」的行銷手法,消費者可別盡信。

9撇步鄰舊市區 不怕生活機能差

買房子最怕買在「鳥不生蛋」的荒涼之地,重劃區雖然有各種建設逐步到位,但在商圈機能初步成型前,專家建議,選擇鄰近舊市區街廓的重劃區比較穩當,入住後的生活機能不致於有太大落差,諸如台北市南港、內湖五期、新北市三重重陽等,即屬於與舊生活圈有連帶關係的重劃區,即便馬上入住,基本的生活機能都不會太差。

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