2018-12-01 06:30

重劃區的房子該不該買?(示意圖/姚翰光攝影)

重劃區的房子該不該買?(示意圖/姚翰光攝影)

自己創業的大雄最近生意欠佳,想把房子抵押借款以便做資金周轉。沒想到房市冷,大雄的心更冷,因為銀行業者給的答覆讓他很傻眼,銀行評估他那間位於某新興重劃區的房子價值不高,甚至不願意貸款給他。

後來,大雄連著跑了好幾家銀行詢問,結果少數幾家願意貸款給他的銀行,給的利率也不甚理想,讓大雄不禁大嘆「為什麼我的房子不值錢?」近幾年房市趨冷,讓銀行業者承作房貸時更趨嚴謹,其中有幾大類被視為房市冷門屋,不僅貸款成數被壓得較低,有些銀行甚至拒貸,萬一買到這類冷門屋,不僅借不到錢,以後轉手也相對困難,該怎麼避開這些難貸的冷門屋呢?除了問問你的銀行及房仲朋友,還有一些撇步不可不知。

重劃區,多年媳婦真能熬成婆?

「重劃區」是近幾年新興的住宅型態,有街廓整齊、屋子新又大、房價較低且具增值潛力等優點,堪稱房市新寵。不過,故事中的大雄並非特例。重劃區的生活機能、交通發展、推案情形等,皆會影響房價的好壞,有潛力的重劃區帶你登上資產增值的天堂,買錯區段不小心就會住進套房。前幾年因投資客多,有些重劃區在某些房產業者的大力炒作下,房價被拉抬得過高,要注意避免買到被墊高好幾手的房價,淪為最後一隻進場的白老鼠。


房地產業者最喜歡拿信義計畫區作比喻,告訴消費者若眼光夠精準,以後房價可能狂飆好幾倍,但事實真是如此嗎?北中南主要都會區不乏新興重劃區,不僅建設題材多,且因建商取得土地便宜,建案一般規劃坪數較大,且屋齡又新,很容易成為投資客密度最高的區域。若經過投資客轉了好幾手後,房價可能就被墊高好幾成,讓最後接手的自住客成為最後進場的白老鼠。

超商、星巴克來了,重劃區發展指標

想知道該重劃區入住率高不高,還是投資客居多,建議可在晚上前往觀察點燈率,亮燈的戶數多,代表自住比例高。反之,若是重劃區亮燈戶數稀少,宛如空城,就表示投資客占比較高。另外可以參考的指標就是超商、星巴克、麥當勞及量販店等大型賣場是否已入駐,若看到這些知名連鎖店都已進駐開店,代表連鎖業者也相當看好該區發展潛力,就可以放心入住了。

擔心利多跳票,晚點進場更安心

買房子最怕買在「鳥不生蛋」的地方,近幾年台灣各地出現不少重劃區,像是林口、三峽及淡水等,在交通建設、商業設施、學校及公園綠地陸續成形後,生活機能完備,房價節節上揚,成為炙手可熱的居住環境。不過也有些重劃區,居民除了要忍受施工、交通壅塞及生活不便等問題,還可能面臨重大建設等利多「跳票」的窘境,因重劃區開發與政府政策息息相關,一定要定期查詢政府機關的公告資料,如捷運局、都發局等政府機關提供的開發計畫,避免買錯重劃區。或者等到重大建設確定動工,或環評通過再進場也不遲,晚點進場的好處,可以確認捷運站等交通設施的確切位置,有助於挑到更優質的購屋地點。


不過每個重劃區在熬成婆之前,一般會先經歷一段交通黑暗的建設期,時間可能長達十幾二十年。以大台北地區房價相對親民的淡海新市鎮來說,跌跌撞撞了20幾年,才有目前的規模,一旦輕軌捷運尚未完工,交通黑暗期就還沒結束。

 

再看台北市信義計畫區,居民同樣花了20幾年忍受施工、交通壅塞等種種生活不便,更不用說還屢傳某重劃區建設停擺、暫緩開發的政策跳票的消息。想提前卡位重劃區的購屋族,除了要睜大眼看仔細,還得看運氣。另外也常見建案廣告打出「開車20分鐘,直達市中心」,或接待中心位於重劃區,建案卻在重劃區邊緣等廣告不實的行銷手法,也要小心查證是否屬實,避免誤觸地雷屋。(參看表2-2)

表2-2(圖/時報出版提供)
(圖/時報出版提供)

山高水遠,銀行通常敬而遠之

其次較不被青睞的則是地處偏僻、山高水遠的房子。通常這類房子,因市場流通性差,例如海邊、中南部一些鄉鎮地區的房子,大部分銀行都不接受申貸。其次是冷門產品,即使在景氣好的時候,一些屬性較特殊的產品,因放貸風險高,故較不受銀行歡迎,如套房、夾層屋、山坡地住宅、地下室等,都被視為冷門的燙手山芋。其他如輻射屋、海砂屋、凶宅等具重大瑕疵的房子,因容易引發買賣糾紛,銀行為規避風險,大多也敬謝不敏。還有地處容易淹水區、土石流潛勢區、地震斷層帶的房子,隨著風險意識抬頭,也成為銀行拒往標的。

惡鄰附身,讓你有家歸不得

 

 
除了大環境的因素之外,小環境不良的住宅,也讓銀行業者怕怕。俗話說「遠親不如近鄰」,小從巷弄亂停車、寵物愛亂吠、回收垃圾堆成山、沒事愛打牌、開轟趴等,經常有惡鄰鬧上新聞版面的社區,不僅入住之後,容易讓人生無可戀,一天到晚就想搬走,通常住戶入住率也不高,房價當然不會太理想!而周邊有嫌惡設施的房子,例如焚化爐、高壓電塔、廟宇、福地、加油站、葬儀社、瓦斯行和特種行業等,也屬於不受銀行估價歡迎的嫌惡鄰居,有些銀行即使願意申貸,申貸的成數通常也不會太好。

實地勘察多打聽,小心駛得萬年船

購屋族想要避免買到「難貸屋」或「貸不到屋」,實地勘查是不二法門,不管是白天、夜晚,最好請不辭勞苦,實地多走幾趟多打聽,了解周遭環境實際狀況。尤其這些冷門屋所在的區域,大多短期內也不易改變現況,環境品質不佳且未來轉手賣屋也有困難。畢竟買屋就像選人生的另一半,選得好幸福一輩子,選得不好也要容易斷尾逃生,怎能不格外留意小心呢!

倩宜姊姊的找屋小叮嚀

 

 
Q:重劃區的房子可以買嗎?該注意哪些問題?

 

A:

1. 選擇鄰近舊市區的重劃區:在重劃區商圈機能成型前,鄰近舊市區的重劃區相對較為安全,類似台北市南港區、內湖區四~五期、新北市三重重陽重劃區等,大多可以馬上入住,商圈發展迅速,生活機能完備。

 

 
2. 避免被新大樓遮蔽了視野:請留意因重劃區仍在開發階段,即使看上的樓層及區位沒有被建物擋到、視野絕佳,很可能之後因鄰近基地蓋了新社區或更高的樓層,進而遮蔽了原有的美景,先買入住反而吃虧。這時最好配合查閱都市計畫圖,臨路第1排的房子是絕佳區位,被遮蔽景觀的機會較低,或乾脆選擇鄰近公園或學校的永久景觀比較保險。

 

3. 避免社區棟距過小:住宅棟距若過小,常有隱私權、油煙及噪音問題等,嚴重影響生活品質,這也是重劃區常見令人詬病之處。

作者介紹|洪倩宜

地產觀察家、「奇摩房地產」專欄作家。曾任媒體記者、房產研究中心經理、不動產經紀人等。

 

 
本圖/文經授權轉載自時報出版《錢難賺,房地產別亂買:一位單親辣媽的真心告白》(相關報導:隨著機捷通車,淪為鬼城的「新莊副都心」還有救嗎?房市專家分析3大指標,做出這個判斷…更多文章

 

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