2019-12-09 11:14:27經濟日報 記者游智文/即時報導
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近年不少案子傳出開案就熱銷三四成,甚至六七成。房地產學者說,許多案子開案高銷售率是來自在漫長的潛銷期,甚至是超潛銷期而達成的,對許多不瞭解的購屋者而言,看到開案熱銷衝進去的,就成為拉高出貨的犧牲者。

景文科技大學財務金融系副教授章定煊表示,根據規定,建案非取得建造執照,不得辦理銷售,但許多建案都不理會這條規定,在建案開跑前,就開始利用購屋預約單,也就是俗稱的紅單,以「早鳥價」進行銷售。

長期進行這種銷售手法的建商,會很有信用的,在正式開案時,以比早鳥價高的價格開案銷售。對自住客來說,會覺得買便宜了,對於以很少資金買進紅單的投資客來說,早鳥價與開案價的價差,可以產生非常驚人的投資報酬率。有信用建商也因此多會培養出一批忠實的投資客,跟著他們到處投資。

當然,遇到沒有信用的建商,開案時一看買氣太差,就偷偷的調降底價,或是一看案子賣的太好,就逼紅單客退訂,這種風險是紅單客自己承擔,這段期間的銷售,就是我們俗稱的潛銷。

至於超潛銷,則是在潛銷之前,透過社群網站管道,發佈建案的資料,預告要潛銷,然後蒐集有興趣客戶的資訊,也許配上比早鳥價更優惠的超早鳥價,如前幾個預定的客戶再優惠,或是在規劃都沒有的情況下,以預定買賣契約書進行銷售。

章定煊說,潛銷與超潛銷對民眾判斷行情產生很大的影響。

第一是影響銷售率及市況的判斷,許多案子開案熱銷的高銷售率是來自在漫長的潛銷期,甚至包括超潛銷期來達成的,再搭個開案前幾戶的優惠價,創造熱銷的假象一點都不難。

第二是價格判斷的問題,民眾容易錯認相關的銷售價格,是開案時的成交價格,事實上許多簽約價都是在早鳥價、超早鳥價完成的,整個市場行情會比判斷的稍低一些。

章定煊說,對許多不瞭解的購屋者而言,看到開案熱銷衝進去的,就成為拉高出貨的犧牲者。當然,在此案拉彼案、後期拉前期的情況下,建商真的造市成功,這些後期進入的購屋者反而有賺也不一定。

示意圖 記者游智文/攝影
示意圖 記者游智文/攝影

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