2019年12月10日

【唐家儀╱台北報導】1間北市中山區吉林路公寓近日將法拍,一拍底價1293萬元,屋內隔成4間套房,月收租金3萬7200元,報酬率3.4%,高於北市平均租金報酬率2∼2.5%,但法拍專家分析,若考慮貸款利率、重新整修等支出成本,精算淨報酬率則會再下修,民眾出手前應多留意。

該法拍物件報酬率3.4%,高於北市平均租金報酬率,但專家認為可等二拍再入手。李庭歡攝

 

遭法拍物件位於吉林路350號3樓,屋齡45年,底價1293萬元、點交,3樓整層分隔4間套房,每月的總租金收入為3萬7200元,拍下立刻晉升包租公。寬頻房訊發言人徐華辰分析,該物件23坪,換算每坪單價約56萬元,與市場行情差不多,不過由於屋齡老舊,評估自用族群不會出手。104法拍屋總經理籃茂山表示,目前一拍底價單坪56萬,其實不便宜,誘因不大,估計等到二拍打8折時,才會吸引投資族群出手。
《591新建案》總編輯李忠哲表示,購屋的其他支出費用,如稅金、仲介費、手續費等都算成本,及衍生費用如網路費、第四台、修繕費、設備折舊費等,還有房客退租後的空窗期,精算淨報酬率,才能準確估出報酬率。

隱形成本不可忽

一般最常用的算法,是年租金除以房屋總價,得出「毛報酬率」,這是在最理想的滿租狀態下,房產可創造的最大租金收益。舉例來說,總價500萬元的房子,每月租金是1.5萬元,那麼1年的總租金收入就是18萬元,毛報酬率3.6%。專家建議,計算房屋總價還需加入其他支出,例如裝潢、修繕、折舊等隱形成本,所得到的「淨報酬率」才能更精確地估算出報酬率。

 

計算基準藏陷阱

由於淨報酬率的計算,牽涉個案、契約不同而有差異,李忠哲建議最保守的計算方式,就是年收租金不能抓滿租12個月,而是要扣掉1個月空租,以及網路費、第四台、修繕費等雜支,「只抓10個月租金」;而被當成分母的房屋總價,還要再加上裝潢費等。
例如高雄車站旁的某預售案,主打包租3年報酬率達總價15%,李忠哲提醒,這可能是業者將購屋總價以自備款當做分母計算,由於自備款一般是房屋總價的3成,當分母變小,報酬率自然就往上衝。民眾在試算租金報酬率時,必須了解租金是否符合行情,以及計算基準,若僅以自備款當分母計算,屋主日後可能面臨租金不夠付房貸本息、還款困難的窘境。

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