2019年12月13日 上午9:57

【文∕楊茲珺】守著一棟30年精華區老房,如果希望透過「危老條例」,換得一間新屋,你需要做什麼準備?專家表示,「資金」與「正確的心態」缺一不可,政府雖然祭出容積獎勵,但是按照現有的建築法規,想要不出一毛錢就換回原來的室內坪數是不可能的,若希望使用坪數不變,以台北市來說要再花500~600萬元跑不掉。

檢視相片
 
▲都會精華區生活方便,但房屋多半老舊,設計也較不符合人性。

「1坪換1坪」是幻想?

過去政府曾經提出「1坪換1坪」的口號,給屋主一個幻想,以為參與都更可以不用出錢、而且日後使用坪數不變,其實政府給予容積獎勵,多出來的坪數都是要拿到市場上售出、才能補貼蓋新屋的營造成本,而且目前的建築法規對樓梯等公設規定愈來愈嚴謹,因此屋主頂多只能分回同樣的權狀坪數。

冠霖都市更新事業團隊總經理林育全解釋,一般屋主最常遇到的狀況是:「我家原有30坪3房,改建之後權狀坪數不變,但室內空間縮水,1個房間不見了,不夠住怎麼辦?」多年來協助不少客戶加入都市更新行列,他認為老房要重新改建的關鍵就在屋主心態。

檢視相片
 
註:一般民營與公營行庫均有承作 資料來源:Yahoo房地產採訪整理

「屋主若想要買回一個房間,至少要多買8坪,再貼個500~600萬元跑不掉。」林育全表示,屋主只覺得要多花錢、背房貸,但如果去市場調查,就會發現如果要買同地區的新大樓,恐怕再加個1600~2000萬元才能享有原來室內坪數,成本更高。

賣多餘容積 償還營建費用

台灣金融聯合都市更新服務股份有限公司目前協助地主建築興建、財務及稅務規劃等一條龍的服務,該公司金融服務組組長林志杰表示,目前也有的客戶會傾向把多餘的容積賣掉,用來償還營建成本,選擇無債一身輕。

目前危老重建貸款可分為3大種類,一種是建築融資,也就是新建工程預估之工程造價,就所需資金全額核貸,還有建築週轉金,除興建工程款外,與重建有關之其他一切費用(包括地主貸款利息),就所需資金全額核貸。另也也提供代償既有債務(即地主舊房貸平轉),將依原金融機構房貸餘額予以代償。

檢視相片
 
▲精華區內的老屋打掉重蓋,若不希望再多揹貸款,通常必須犧牲室內使用坪數。

林志杰表示,該公司收取總銷金額的6%為服務費用,並提供完工三大保證:1是保證依約定預算完工、2是保證如質完工、3是保證保固服務,將重建開發風險降低,因此能向貸款銀行爭取優惠貸款條件,目前一般建築融資貸款利率2.5~3%左右。

https://reurl.cc/lLAGRq

    全站熱搜

    顏明輝_C21不動產 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()