Q.依內政部營建署公布之統計數據,都市更新推動二十年來,截至今(2019)年10月31日,全國總計1,751案,去年核定77案,今年也已核定76案,年底前將會持續增加。

另外,危老重建計畫自去年積極推動以來,受理與核定數量分別為493案、355案,因此,內政部樂觀預期全年申請量將會突破四百案,並且核准數量也可望突破三百案,這將是「危老條例」公布實施以來的新高紀錄。

由上述都市更新與危老重建之數據加以比較,現階段主管機關似乎都將重點朝危老重建推動,將來會不會本末倒置,反而危老重建凌駕都市更新?另外,中南部數量最為龐大的透天厝,究竟應該朝都市更新或危老重建推動?

A:十二月七日內政部次長出席「危老都更博覽會」致詞時表示,今年前十一月,都更案件已核定87案,較十月底多出十案;危老申請則有357案、核准283案(註:截至十一月三十日實際數量請參閱附表),分別較十月增加42案及49案,因此,今年危老申請案預期會突破四百案。另外,截至十一月底,超過一百案的計有台北市、新北市及台中市,分別為154、118與104案,由此可見危老重建的確有逐漸增加趨勢。

其次,對於危老條例時程獎勵期限即將於明年五月九日屆滿,目前依內政部的規劃構想,期限屆滿時擬將原10%的容積獎勵調降至5%,再逐年遞減1%,直到五年後歸零,不過這還需要立法院新會期審議通過才算定案,至於規模獎勵,將朝向開發規模面積大小評估再做定奪。

其實,這仍只是實施過程催促住戶儘快同意的小插曲,危老重建的重頭戲還在於「觀念溝通」與「整合溝通」這兩項。首先,在觀念溝通方面,包括參與意願、產權彙整、共同負擔比例、權益分配、合建與分屋、履約保證、信託與續建、房貸轉貸、服務費用等;至於整合溝通則包括居家拜訪、醫院探視、長照訪視、稅務諮詢、法律諮詢、贈與繼承、借貸債務等(詳請參閱附圖)

危老重建戶數雖然較少,也不必經過冗長的審議流程,惟先決條件是100%同意,因此,一般常見的最難溝通之疑難雜症依舊層出不窮,尤其是分屋比例看法不一,即使多家比較還是相當分歧,其次,除對實施者不信任之外,總認為政府既沒公信力,卻又濫用公權力,近年文林苑、永春都更案抗爭事件層出不窮,更令住戶擔心搬得出去卻搬不回來而猶豫不決。

以下僅就常見之疑難雜症彙整二十大要點,以供參考:

1.人性弱點:總認為既然是自主更新,自己的錢自己賺,為何還要支付高達12%的風險管理費?

2.三代同堂:希望更新後子女同住一社區,尤其長輩總希望能夠分回原面積與原位置,導致規劃設計與選配倍加困難。

3.一坪換幾坪:始終停留在一坪換一坪,不出錢,再加一個停車位的舊思維。

4.權狀坪換室內坪:總會以台北市政府的蘭州街斯文里整建住宅為例做比較,導致溝通時間拖延。

5.土地持分:從透天厝土地一○○%持有到重建後持分共有,有時很難就「以地易屋」的觀念加以說服。

6.公設比:原老舊透天或四、五樓公寓幾無公共設施,重建後公設比高達三○%,擔心重建後室內面積大幅縮水。

7.雨遮、屋簷:原購買時可登記也有計價,並且每戶雨遮、屋簷面積並不一致,重建後如何獲得補償?

8.房價與權值:對於「景氣-房價-權值」之相互關係無法判斷認定,總認為自己比較吃虧。

 

 

9.造價高低:營造廠商共同推薦,卻不知從何比價,也不知該如何選擇?此外,還擔憂出現政府統包工程品質欠佳問題。

10.共負比、分屋比:一方面希望大幅壓低造價,降低共同負擔比例,以提高分屋比例,卻未兼顧工程品質。

11.結構安全:對於兼顧營建成本與耐震結構所知有限。

12.建材設備:對於智慧建築、高級建材與無障礙空間所知有限。

13.保固期限:對於結構保固十五年,建材保固一年,希望愈長愈好。

14.售後服務:愈來愈重視品牌價值,卻又擔心信用良好的營建廠商造價太高而影響分屋比例。

15.合建、信託:依傳統合建慣例,建商必須支付保證金,自主更新既無保證金又要辦理信託,等同產權抵押而難以釋疑。

16.履約保證:辦理履約保證會提高共同負擔比例,這項費用最好由實施者負擔吸收。

17.完工保證:重點在於如期交屋,深恐工期延宕,年長者搬得出去卻搬不回來。

18.房產稅暴增:重建後稅賦暴增,擔憂負擔不起,尤其是台北市精華地段豪宅房屋稅每坪動輒高達五千至一萬元,常令屋主卻步。

19.管理費驟增:原老舊公寓幾乎都不必繳交管理費,重建後一般每坪都須負擔五十至一百元的管理費,此一問題常令省吃儉用的年長者難以接受。

20.負債疑慮:如何連結「以房養老+以房養房」的概念,以財產增值化解因建築融資可能導致負債的疑慮。

文章來源:理財周刊


延伸閱讀

危老都更 500案達陣

葉國華:危老改建為什麼這麼熱?

擺脫又老又窮 危老建物要重生

 

https://ctee.com.tw/house/housinginvest/190294.html

全站熱搜

顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()