2019-12-12 05:30專欄作家 效率理財王
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示意圖,與文中所提內容無關。 本報資料照片
示意圖,與文中所提內容無關。 本報資料照片
 
本文介紹,買房的第一件事:先區分用途,自住或者投資?

為什麼要買房?以用途來看,不外乎兩個:1.自住;2.投資(收租金或賺價差)。這是完全不同的需求,要評估的項目可能統統不一樣。

如果買房之前不先決定好,要自住還是投資?有可能會多花好幾百萬,還得到更差的居住品質。看看我家「本來投資,變自住」的例子。

買預售屋賺價差?

情境說明:我居住的地區,沒有任何一條高速公路通過,也沒有高鐵,是個人口總數不到20萬的小鄉鎮市,產業型態工、商、農業均有。

本來,我們一家四口,是跟奶奶與伯父一家四口,住在同一棟公寓,各住一層。隨我升上了小學三、四年級,跟妹妹都逐漸長大,家中需要的房間與空間越來越不足,爸媽便開始考慮,要另外買間大一點的房子。

當時約是民國79年到81年左右,足夠我們一家四口居住的住宅區新蓋3樓半透天厝,約500多萬元。在交通不發達的偏遠小鄉鎮市,超過一半的人都住透天厝,這是很正常的居住情況。與寸土寸金的大台北都會區完全不同。

那時候大約是我10歲到12歲,也就是爸媽已結婚十幾年,隨著多年工作累積,手頭有了一小筆積蓄。再加上工作的逐漸調薪,是有餘裕可以負擔房子的頭期款,與每月的房貸。

有了想買房的念頭,爸媽才開始留意房地產的相關訊息。週日放假時,爸媽常帶著我與妹妹,到處去看房子、看預售屋的工地。從小喜歡玩樂高積木的我,最喜歡看展售中心的建築模型。

除此之外,爸爸與同事、朋友間聊天的話題,也開始有了房地產的討論。聊過才得知,原來爸爸的許多同事、朋友,那幾年都喜歡買「預售屋」,也就是還沒蓋好就在販售的房子。

等半年、一年後,房子完工了,此時已經蓋好的「成屋」,價格比之前預售時還要高,他們便轉手賣掉,賺取價差。有的人獲利幾十萬,也有人獲利上百萬的。

這類賺價差的心得經驗聽多了,爸媽自然也會想跟朋友一樣,買個房地產來賺賺價差。

有經驗的朋友們還跟爸爸分享說,想自住的話,住宅區的房價比較便宜。但是如果要出租或轉售的話,店面式的租金價格會比較好,價差的漲價空間也比較大。

比如,當時一個住宅單位500多萬元,店面式900多萬元。假如都漲一成(10%)的話,住宅可以賺50萬元(500萬*10%=50萬);而店面式的可以賺90萬元(900萬*10%=90萬)。

問題來了:我們家的資金,只夠買一間房。那麼,究竟是要買來自住,還是要買來投資轉手賺價差呢?

朋友們有不同的說法,住宅或店面,各有支持的論點。住宅區安靜,適合自住。店面式的,緊鄰商業區大馬路,人潮、車潮多,適合做生意,收租金與轉手的價格較好。

最後,爸媽決定聽從「店面派」的建議:先買間店面式的,等房子完工,賺到價差之後,再去買住宅區的來自住。如此一來,有了「投資房」賺的價差,將來買自住房的頭期款就可以少付幾十萬,甚至上百萬。

這聽起來是個滿好的計劃。

不是每間預售屋,都有美好結果

房子買了之後,過了半年,終於完工交屋。但是,這時該批建案的「成屋」房價,並不如我們預期的上漲,而是停滯不動,與「預售」的時候一樣。

這是個讓人出乎意料的失望結果。聽爸爸朋友們講的預售屋完工之後都有漲,怎麼我們自己買就不一樣了呢?

幸好,雖然無法馬上轉手賣出,但有豐富房地產交易經驗的朋友,跟爸爸建議說,可以先出租呀!找房客來收房租,相當於房客幫我們繳(部分)房貸。等將來房價漲到滿意的價位,再轉手賣出。現在先賺租金,將來再賺價差。

這聽起來似乎是個聰明的好主意。

賺不到價差,改收租

於是,我爸媽就開始了人生第一次當包租公、包租婆的經歷。

陸陸續續租了幾個房客,房租都如期繳納。但只有少數幾個會連續租兩年以上,大多是一年就沒再租了。畢竟是店面做生意,房客的生意不好,撐不滿一年就關店,這是可以理解的。

兩組房客中間,沒有租金收入的空窗期,有時一個月,有時長達半年以上,這是當包租公之前,沒有預期到的。

然而,沒預期到的,還不只如此。

不是每次出租,都有美好回憶

房客多了,總會遇到形形色色不同的人。有準時交租金的,自然也有經常遲交的。我們後來就遇到一次,非常不愉快的出租經驗。

該房客在合約初期,就經常遲交房租。有時會透過他的兄弟姊妹,幫忙代繳房租。但是一次、兩次之後,家人也不想再幫他了。

除此之外,還很難聯絡到人。打電話,不接;去店裡看(就是我們租給他的房子),沒開店;去他家裡按門鈴,明明裡面有燈光、有電視聲音,但就是沒人來應門。

幸好我們每次租房子,都不怕麻煩的簽訂合約。一年的租約到期時,這位拖欠租金的房客,仍然找不到人。後來真的沒辦法,爸媽只好拿著合約上法院。

這位一直避不見面的房客總算出現了。經過計算,扣除一開始支付的押金(兩個月房租)之外,房客還欠我們約8萬元的房租。該房客表示,他帳戶都沒錢,拿不出房租。法院就決定,把他店裡的電視與冷氣、冰箱等二手電器設備,判給我們房東,抵充欠繳的租金。

收不到租金,乾脆自住

有了這次非常麻煩又不愉快的經驗之後,為了怕再度遇到這種傷神費時的房客,爸媽便不打算再出租了。

這時房價還是沒上來,沒辦法賺價差賣掉。但房子空著也不是辦法,爸媽幾經深思之後,下了一個很重大的決定:搬過去自己住吧。

從小住公寓長大的我跟妹妹,一想到搬進這間透天厝之後,可以有更大的房間,都覺得既期待又開心。

臨大馬路,車多吵雜,晚上睡眠品質差

本來,我們跟奶奶一起住的公寓,是與商業區隔一條街的住宅區。走兩個路口就有便利商店,購物等生活機能都很充足。且晚上滿安靜的,生活品質很好。

搬到這個自己買的透天厝店面之後,生活更加便利。因為只要走一個路口就有便利商店,比以前住的還近。但是,有好也有壞,我們從此不再有安靜的環境了。

由於店面緊臨大馬路,不論白天晚上,總是有許多汽車、機車通行,製造大量的噪音與廢氣。尤其晚上11點、12點,要睡覺的時候,車輛呼嘯而過的聲音不時傳來,很怕吵的我,實在難以安穩入睡。

房貸還清,開酒慶祝

收回自住後,又過幾年,我跟妹妹都已經大學畢業。爸媽又存了一筆積蓄,便提前把房貸還清了。因為,那個年代的房貸利率,比現在2%到3%的低利率要高很多。儘早還清,比較能放鬆心情。

肩膀上的壓力終於卸下,我們在家簡單的慶祝一番。老爸買了一大盤生魚片與炒螺肉當下酒菜,還開了他喜歡的威士忌;我跟媽媽喝啤酒;身為我們家「唯一清流」滴酒不沾的妹妹則是喝果汁。

用最近幾年的流行語來說,大概就是「小確幸」吧。

在他人眼中看來,不是什麼特別豐盛的山珍海味。但重點不在食物,而是爸媽辛勤工作打拼一輩子,終於還清銀行房貸,100%擁有自己的房子了。這對我們家而言,是意義重大的。

一家人吃吃喝喝,慶祝這個特別的時刻。席間不知怎地聊到,如果當時直接買住宅區,只要500多萬,除了比現在的環境要安靜,還可以比店面省下400萬。都足夠全家環遊世界了呢!我們一家人自嘲地說著。

如果電話亭:投資房小虧100萬賣掉,換自住房還倒省300萬?

理性的想,如果決定不再出租,要收回自住時,真的沒辦法「賺」價差,其實打平或者虧一點點賣出,比如虧個50萬、100萬,用800萬總價賣掉,趕緊去買500萬的自住房,也省得多付400萬的房價呀(900萬減500萬=400萬)。

虧了100萬,但省下400萬的支出,算起來還倒賺300萬呢(-100萬+400萬=300萬)。

聽別人講,看著別人的買屋過程,大家都知道,應該如何做比較合理。但當自己就是那個「要賠錢賣出房子」的當事人時,行為就沒那麼理智了。畢竟,當局者迷,旁觀者清。在感情上,900萬買進的房子,要賠錢賣掉,怎麼捨得呢?

《進擊的巨人》動畫第一季第24集有句台詞,讓我印象深刻:「什麼都無法捨棄的人,什麼也改變不了。」

有時就是要「理智」勝過感情,做出常人無法做的決策,才能夠有更好的結果,不是嗎?

曾在書上讀過一段話:「聰明的人,是用別人的經驗當經驗。愚笨的人,是用自己的經驗當經驗。」以上所述,就是我們家買房用途混淆的經驗,給讀者朋友們參考參考囉。

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