姑且不談房價收入比到底還是不是偏高,至少我們看到這個指標在下降,這說明買房依然很難,高房價依然是困擾我們的重要難題,但在房價似乎已經停止了飆漲,而且房價下降的情勢也是越來越明顯。

房價收入比到底是個什麼東西?簡單來說,房價收入比就是房屋總價與居民家庭平均年收入的比值,是一個國際通用的衡量指標。房價收入比愈高,表示買房的難度愈大,在台灣台北市的房價收入比最高,也就是說如果想在台北市買房,理論上需要不吃不喝十五年才能買上房子。

可是現實中,那個買房的會真的等上十五年才去買房?這就是理論與現實的差距。因為我們學會了一個叫「槓桿」的東西,沒有人會真的等到把錢存夠了才去買,而且如果考量房價增長和收入增長幅度,可能會愈等買房希望愈渺茫。很多人也就是因為這樣的心態,所以大家都喜歡追漲房價。

這倒不是說否認買房難,買房真的對大多數普通家庭來說的確是一件難事,而且越來越難。那房價收入比是不是就沒用了?

在美國和北歐,房價收入比一般保持在二至三倍之間;其他西歐國家房價收入比常年維持在三到四倍之間;國際上認定的合理標準則是四到六倍之間。每個國家有每個國家的國情,每個國家有每個國家的國法。世界銀行提出發達國家正常的房價收入比一般在1.8倍至5.5倍之間,而發展中國家合理的房價收入比則在三到六倍之間,比值越大,說明居民家庭對住房的支付能力越低。如果按照公布的國內房價收入比來看,台灣房價高的程度的確驚人。

雙北市近十六年的房價所得比變化,2002年台北縣平均維持在6.15倍,台北市則維持在6.01倍。反觀2018年台北市已經加重到15.32倍,新北市加重到12.6倍。也就是這一波的房價變化,快速的把有房的和沒房的,在財富上劃分成兩個世界。

根據歷年房價負擔能力統計資訊,十五年來家庭可支配所得中位數增幅不到兩成,但住宅中位數總價漲幅卻逾兩倍,相當於兩者差距在十五年間拉大了十倍,要靠薪資買房已是一個愈來愈艱鉅的事情。

房價收入比太高,意味著房地產對經濟增長的正作用在減弱,甚至會得不償失。

這些房價收入比過高的城市,意味著買房風險增大,存在區域性的房價泡沫。房價收入比過高需要警惕,但如果就此判斷,這樣的城市不能買房,反倒是去一些房價收入比低的城市買房,那就更得不償失了。一線城市房價高那是對一般民眾算高,但是對綜合實力或者說對有錢人可能不高。

如果完全依賴於房價收入比,對買房並不具有指導意義,台北、新北的房價的確很高,如果看房價收入比可能還很危險。反之,像嘉義、屏東、基隆這些偏遠城市房價收入比都不高(小於六倍),那是不是就鼓勵去買呢?顯然不是。買房不能把房價收入比當作唯一指標。

有人說台北、新北存有泡泡,這個我也同意,但是一般情況下,只要有人口源源不斷地流入進來,市場就不會出現大問題。反之,一些根本就沒有人口資源和產業支撐的城市,房價收入比再低,買房也毫無意義,除非你去自住。

所以,房價收入比不是說沒有用,它的意義在於告知這個城市的房價與普通百姓收入懸殊,需要引起關注。但我們知道大城市的房價不是普通老百姓的收入決定的,它只是用來衡量普通家庭的購房負擔,如果還要看這個城市有沒有活力,還需要與租金回報率掛鉤。

像大城市房價收入比高,意味著購房負擔重,如果租金水平也很低,那麼泡沫可能就比較大了。像上述嘉義、屏東、基隆這樣的不發達城市,房價收入比即使低,可是租賃市場、二手房市場根本就沒形成,甚至都沒有,也就是說房價需求,有價無市,賣不出去,租也租不出去。這才是真的最有泡泡的地方。

我不支持高房價,更反對房地產繼續成為少數人的遊戲,雖然這兩年房價收入比在降低,說明我們的房價逐漸走向平穩,但另一方面,該如何讓居民收入增長上去,逐步消除高房價的負面作用。房價收入比能作為衡量「房價合理回歸」的重要標尺,也是監控房地產市場變化的重要指標。

(胡偉良)

文章來源:理財周刊


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