2019/12/17

真正影響租買選擇的關鍵因素是財務負擔能力,個人的工作及家庭是否穩定,個人及家庭的居住與投資偏好價值觀,以及買屋必須長期持有而租屋可以短期變動的差異等因素。示意圖。資料照片

真正影響租買選擇的關鍵因素是財務負擔能力,個人的工作及家庭是否穩定,個人及家庭的居住與投資偏好價值觀,以及買屋必須長期持有而租屋可以短期變動的差異等因素。示意圖。資料照片

當前房價仍然相當昂貴,擔心購屋買到房價高點,但房市景氣似乎又有些回溫跡象,尤其現在低利率低房貸,付租金給房東不如付房貸給銀行。另外,當前的租屋市場仍不健全,租屋黑市充斥,租金也緩慢上漲,但租屋可以減少生活壓力,不會變成屋奴,也不會失去買屋之外的其他夢想。如果再想想未來房市仍充滿許多不確定性,包括短期選後政治、兩岸與政策的變動,與長期人口、所得、金融與稅制的變化。現在如果有住房需求,到底是買房好還是租房好?
房屋的租買選擇,首先應該考量購屋是否根本超出自己的負擔能力?如果考量自己不但欠缺儲蓄自備款不足,而且未來也無法償還每個月的貸款,個人盤算若沒有能力購屋,就沒得選擇,只能租屋了。
其次若是買屋勉強可以湊足自備款,但是未來長期要償還貸款很辛苦,不但要犧牲自己和家人的生活品質,甚至自己還要加班兼差打工,才能很勉強償還未來20年的貸款,如此長期犧牲只為換取擁屋個人及社會的價值觀或未來可能的增值,是否形成過度消費困境或投資風險?值得深思!
房屋租買之間最大的差別在於租屋只有消費居住功能,而買屋除了消費外還有投資功能。但任何投資行為都可能「有賺有賠」,除了考慮「投資報酬」,也要考慮「投資風險」。至於買屋未來會產生多少報酬?將會因這產品個案、區位環境及買賣時間的景氣變化而有相當大的報酬差異,不確定性相當高,不易掌握。

時機並非選擇關鍵

房屋的租買各有其利弊得失,除了兩者財務負擔能力有相當的差距外,也因為個人及家庭財務資源的分配不同,買房將明顯排擠其他日常及休閒生活支出。買屋除了可能投資賺錢外,也可以增加居住的穩定安全感與成就感;但租屋除了可以減少財務壓力外,還可以增加居住時間、空間隔局與地點環境的自由轉換彈性。換言之,房屋的租買選擇除了財務負擔能力外,個人及家庭的居住與投資偏好價值觀而有不同的選擇。
由於房屋買賣相對於租屋的交易成本高出許多,而且根據學術界長期的實證研究,台灣短期房屋買賣的平均報酬較低且風險較高,因此若個人的工作或家庭尚未穩定,短期3∼5年內可能會有變動,最好選擇租屋為宜;反之,未來長期7∼10年以上,個人的工作、家庭及收入都已穩定,不會搬遷,才較適合考慮選擇買屋。
房屋租買選擇最常見的一個迷思是:「當每月要付的房租等於每月要付的房貸,這時就應該選擇買屋而不要租屋。」然而這個說法明顯忽略了買屋必須還有3成自備款的負擔,也忽略了近1成的購屋搜尋與交易成本,以及擁屋的長期持有成本。尤其台灣長期以來,「房租房價比」非常低,以致許多房東寧願空屋也不願出租,顯示相同區位品質的房屋,其房租相對於房價並不敷房屋的使用成本。若純就消費居住而不考量未來投資可能增值的資本利得財務觀點,租屋要比買屋划算。因此,房租等於房貸即可買屋的說法,明顯是高估買房的使用價值,並不正確,仍需多方考量,才適合不同個人的租買選擇。
面對當前的高房價及相對低租金,雖然現在短期房貸利率低,租金也緩緩上升,但這些影響都相當有限,且容易產生錯估租買房屋的價值。真正影響租買選擇的關鍵因素是財務負擔能力,個人的工作及家庭是否穩定,個人及家庭的居住與投資偏好價值觀,以及買屋必須長期持有而租屋可以短期變動的差異等因素。因此,現在是買屋好還是租屋好的「時機」因素並非選擇關鍵,不需特別為此焦慮困擾。

清華大學科技管理學院榮譽講座

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