2019-12-19 21:54專欄作家 胡偉良
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示意圖,與文中所提物件無關 本報資料照片
示意圖,與文中所提物件無關 本報資料照片
 
2003年以來的房市多頭,給之前已經買房的人帶來了財富,讓民眾陶醉其中不能自拔。買了房子的家庭,充分享受著房產所帶來的價值增長,內心不斷強化持有房產的信心,房價上漲成為了購房者堅定的內心信仰。但也因為房價被炒高而造成了以年輕人為主的民怨,因而引發了政府的一連串打房措施,希望讓房屋脫離炒作,重回居住屬性。

高額的房地產交易所得稅使得房產的投資價值開始被人們所質疑。2010年後房市的成交量不斷下滑,房產的流動性開始減弱,「有價無市」的出現讓賣房的人無所適從。所以,奉勸購房者在有了自住需求的房產之後,不要繼續再買房,為什麼筆者會這麼說呢?

1.以筆者所在的台北為例,房屋的平均成交期已經拉長到半年以上甚至長達1年,這段時間如果有業主到仲介公司賣房,房產經紀人通常會明確告訴業主兩點:

1)買家會議價。房子的實際成交價會比掛牌價低,比如掛牌1,500萬的房子,實際成交價可能會下殺到1,200萬。

2)急用錢難變現。房子成交週期大概在一年左右,這需要看房子的情況,購房者對價格的預期、貸款..等諸多因素才能決定多久能賣掉房產。

從這兩點來看,表面上房價雖然沒有大跌,但加上銀行利息和買家的議價空間之後,大部分家庭持有的房產要想賺錢,已經變得很難。

從當前的情勢來看,未來房子只能拿來住,未來的房產要想賺取高利潤將會越來越難。

2.為什麼大家要停止繼續買第2套房產呢?

因為第一套房產,對於大部分家庭來說,都是為了自住,畢竟租金居高不下,一套自住的房產是每個家庭的基本需求。

房價經過上一輪上漲過後,價格已經讓不少家庭望房興嘆,現在還在買房的基本上只剩下兩種人:剛需的首購族和改善房的換屋族。

胡偉良觀點:

由於我國的房貸比例很高(大台北區大多在6成以上),加上房貸利率偏低、還款期限也夠長,所以在房價上漲的情況下,會讓人產生一種錯覺,認為買房比較輕鬆,而且也是一件穩賺不賠的事,所以就產生繼續買房的念頭,但今非昔比,現在買入第2間房已經開始越來越危險,筆者認為有以下幾點理由:

1)通常買入二套房之後,必然有一套房面臨出租的局面。國內房產租金回報普遍不高。當然,一些朋友會說,過去房產的出租回報也一直不高,但過去貨幣貶值預期強烈,房價上漲不僅能夠彌補租金回報,而且還可以「以租養貸」,但是面臨資本寒冬的當下,房價繼續上升的機會恐怕不大。

2)很多人過去從不擔心房產折舊的問題,這是因為過去房市供需不平衡。銀行只對超過一定年限的老舊房才會減少貸款額度,但日後,情形有可能改變。

隨著政府不斷鼓勵及扶植租賃市場的發展,未來可供出租的房子將大量增加,租金收入比可能會降。大部分家庭買入第一套房產都已經掏空了積蓄,一方面承受不起房價下跌的風險,另一方面房子租不掉也賣不掉,很容易自找麻煩。

本文經授權轉載自台灣商務平台,原文請點此

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