莊孟翰│理財周刊1008期│2019-12-20 

二○○○至二○一八年台北市與新北市房價漲幅高達一二○.六三%、一二四.九八%,二○一六年總統大選,民進黨提出興辦二十萬戶社會住宅政策;截至今年十一月底,台灣六十五歲以上老年人口高達三五八.九四萬人,占總人口二三五九.八七萬人之比例達一五.二一%,正式邁入高齡社會,未來在少子化衝擊下,總人口必定隨之減少,加上老年人口逐年增加,依照目前八五.三六%的高住宅自有率,再加上政府刻正積極興建社會住宅,未來是否會進一步出現房市供需失調問題,實在值得深入探討。

依日本總務省統計局公布數據,一九五○至二一一五年人口變化趨勢如附表,最近日本因人口驟降,導致空屋超過八百萬戶,近年台灣人口與日本一樣呈現拋物線型下滑走勢,未來對於社會住宅政策之擬定更應從長計議!

因此,建議政府除應以廣義社會住宅概念推動政策之外,更應將八年興辦二十萬戶社會住宅政策調整為以租金補貼與利息補貼為主,一則兼顧去化餘屋與都市更新之推動,再則輔助年輕人貸款自購,協助成家立業,而不必花費大筆資金,又徒增大量空屋,其中尤以中南部房價便宜最為可行。

其次,如就目前社會住宅推動進度,顯然都集中在雙北市,其中既有6,707戶、興建中15,451戶、新完工8,064戶,三者合計30,222戶(資料日期:2019年11月,請參閱附表),由此可知,除雙北市之外,其他縣市對於社會住宅的實際需求未必如預期殷切,尤其是在當前大量空屋前提下,社會住宅之興建,除要事先做好調查之外,更應視實際需求以緩和漸進方式推動為宜。

以下謹就社會住宅提出十項策略性規劃建議事項:

一、兼顧北中南區域均衡發展與在地老化之實際需求,在人口快速老化過程,應格外重視在地老化(aging in place)之實際需求,除產業發展之外,六都更應儘速完成交通建設,並積極建構獨立自主生活圈,俾免人口過度集中於北部都會區,城鄉差距擴大,衍生更多的住宅與社會問題。



其次,更應兼顧高自有率、高空屋率與都市更新之現實問題,進行綜合評估、規劃,俾免全國各地大興土木,徒增大量空屋。

二、社會住宅之興建應以雙北市為主,其他縣市則側重租金補貼與購屋貸款利息補貼,不必急於大量興建,因桃園以南空屋量大,不僅房價較低,租金也較低。

三、以租稅手段促使大量空屋釋出,俾免大量興建社會住宅,徒增閒置資產,又排擠其他社福資源。

四、捷運共構宅分回部分應全數供作社會住宅或中繼住宅使用。

五、利用老舊市區例如萬華區西門、老松、龍山國小學生人數驟減至數百位情況下,應充分運用開發為兼顧學校、社會住宅、老人住宅、停車場等多功能用途之都市再生規劃構想,日本東京「戶越台老人住宅」多功能開發案可供參考;該案係將學校預定地改建,規劃不同出入口,一至三樓供學校使用,四樓以上供社會住宅與老人住宅使用,並藉此增闢地下停車場,解決部分停車問題。

另外,東京地鐵池袋車站附近之「豊島之森都市再生開發計畫」係將容積提高至八○○%,以因應社會住宅之實際需求。

六、鼓勵地主與建商合作,主動提出興建計畫,當年六萬一坪之勞工住宅模式亦可參考改良,英國經驗亦可供參考,一方面既可兼顧建物與居住品質,另亦可免除日後管理維護所衍生之種種困擾,主要原因在於交屋後結構體可由建商保固十五年,管理維護則交由社區管理委員會自行管理。另外,歐洲亦有不少公用住宅合作社參與社會住宅政策之推動。



在目前房價高懸情況下,經由政府與民間合作的廉價合宜住宅,亦可填補政府社會住宅不足的缺口,台南鐵路東移之「照顧住宅」興建計畫以及台中市政府與民間業者合作興建的「新業誠家」、「新業宜家」等社會住宅開發模式,亦相當值得各地方政府仿效推廣!

七、改良合宜住宅機制,運用農地進行區段徵收之「無中生有」策略,提供廉價住宅。

八、積極推動都市更新容積獎勵或容積移轉回饋機制,藉以加速累積社會住宅公共基金;都市更新案如不願與弱勢族群混居,亦可以代金方式回饋。

九、土地儲備:大台北生活圈之大台北捷運、機場捷運與桃園捷運沿線,尤其是大台北捷運三環三線沿途,可經由都市計畫變更、地目變更或區段徵收等方式,大量儲備土地,台中市與高雄市亦是如此,香港模式可供參考。

十、藉由軌道經濟與都市更新帶動新社會住宅開發模式,依行政院所公布資訊,前瞻基礎建設計畫—軌道建設,將依「高鐵、臺鐵連結成網」、「臺鐵升級及改善東部服務」、「鐵路立體化及通勤提速」、「都市推動捷運」及「中南部觀光鐵路」等五大主軸推動三十八項軌道建設。

近年例如桃園鐵路地下化、台鐵都會區捷運化桃園段地下化、台中鐵路高架化、台南鐵路東移、高雄鐵路地下化、新竹大車站計畫、彰化縣市與嘉義縣市鐵路高架等,不論是中央或地方政府均卯足全力積極評估推動。



在當前少子化、高齡化變遷下,如能藉由鐵道建設的龐大預算,引導周邊土地開發利用,並進一步帶動商業、辦公、旅館、長照、公共住宅之發展,尤其此際適逢台商大量回流,更可藉由產業投資與都市更新,重新開創軌道經濟帶動房產新商機,近年台南科學園區周邊房產漸趨熱絡可供佐證。

另外,台北捷運南環段、北環段以及機場捷運沿線廠房立體化等,也都可進一步開創各類房產新商機。

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