莊孟翰│理財周刊1008期│2019-12-20 

每逢總統大選,無殼蝸牛對於居住正義問題總會遍訪各大參選政黨,除將各政黨回應全面整理公開,並公布各政黨對於青年居住政策的評比,藉以提供主管機關政策擬定之參考,請問四年來政府對於居住正義做了哪些重大調整?為何這次選舉無殼蝸牛還是哀號連連?

今年為無殼蝸牛運動三十週年,十一月二十四日,巢運舉辦了《青年安居政策論壇》,擬定「選前投票停看聽,政黨青年居住政策大PK」議題,邀請民主進步黨、時代力量、親民黨、台灣民眾黨等四個政黨,對於「青年安住三大提問」做回應,並據此闡述各自的青年居住政策。發起團體包括OURs都市改革組織、崔媽媽基金會、台灣勞工陣線、財團法人青平台基金會、房市改革行動聯盟、台灣少年權益與福利促進聯盟、居住正義協會、高教工會青年行動委員會、反教育商品化聯盟、東海人間工作坊、台灣勞動者協會、臺灣北部大專院校學生自治聯合協會、青年勞動九五聯盟、臺灣青年民主協會,聲勢相當浩大,相信這些訴求必然會逐漸獲得回應,惟更重要的是未來政府要如何擬定政策,並且確實執行,俾免每逢選舉政策利多一大堆,選後藉機推諉,卻無法徹底解決高房價與居住正義的歷史沉痾!

由於十幾年來房價不斷飆漲,由附圖顯示,二○○○至二○一八年台北市與新北市房價漲幅分別高達一二○.六三%、一二四.九八%(詳請參閱附圖);此外,更值得關注的是,還同時存在世界罕見的高房價、高自有率、高空屋率、高公設比、高稅負、高房價所得比、高房價租金比(詳請參閱附表)、高房貸負擔率等八高問題。



尤其是在所得未大幅提高,加以少子化與高齡化問題日益嚴重,復又空屋、餘屋有增無減,原本大家預期房價將會大幅下跌,兩年來卻又因大量台商回流,更使得房價走勢顯得撲朔迷離!這也難怪巢運要在選前舉辦《青年安居政策論壇》,藉以檢視四年來的成果眾所皆知,巢運訴求有理!至於今後政府要如何就高房價、實價登錄2.0與社會住宅這三大議題提出因應解決對策,可就要再次考驗執事者的智慧與決心!

其實,多年來巢運的訴求並沒有多大改變,此可由二○一五年與今年總統大選前所提出的訴求重點加以對照,即可知其梗概。

今年十一月二十四日巢運舉辦《青年安居政策論壇》之後,除將各政黨回應全面整理公開,並公布對民進黨、國民黨、時代力量、親民黨、台灣民眾黨的青年居住政策評比,其主要內容如附表,頗值得提供主管機關與社會各界參考省思!

多年來高房價始終高居民怨之首,因此,今後主管機關更應積極就壓抑房價問題研擬解決對策,另外,貫徹實價登錄的問題亦是當前刻不容緩之一大要務。

實價登錄自二○一二年八月一日實施以來效果屢遭質疑,除三十個門牌區間價之外,就登錄時機而言,一般物件為所有權移轉後三十日內,預售屋則是代銷契約終止後三十日內,導致預售屋的登錄時間比實際交易晚約二至三年;內政部修法前推出的「實價登錄2.0」就是希望將其修改為,一般物件須於申請所有權移轉時登錄,預售屋則須在簽訂買賣契約後三十日內登錄。



因此,內政部針對地政三法提出的修法重點為:(1)預售屋買賣契約完成三十日內要實價登錄。(2)門牌直接揭露不再區段化。(3)買賣移轉與實價登錄同步完成辦理。(4)申報權利人由地政士及經紀業回歸到買賣雙方。(5)提高惡意哄抬價格的業者罰鍰。

不過修法過程對於「預售屋即時登錄」及「門牌全都露」這兩項重要指標卻依然沒更動,而遭社會各界評為「實價登錄0.5」。

其實,就購屋權益保障而言,目前實施中的機制主要缺點有五:

一、30個門牌號碼區間價太籠統

現階段實價登錄係以三十個門牌號碼為區間,以忠孝東路四段為例,從復興南路到光復南路之間的門牌編號共計三三○號,若是以三十號為一個區間價,這之間數千戶的房產,都包含在這十一個區間房價當中,顯然不太合理!

二、跨行政區房價差距大

區間化的實價登錄,往往也會因「跨行政區」而無法顯示真實交易價格,例如光復南路西側雙號屬大安區,東側單號為信義區,兩側房價一坪價差達五至十萬元,一般民眾很難就實價登錄分辨對街單雙號之合理價位,因此,如僅提供區間化房價作為參考依據,還是很難保障消費者購屋權益。

莊孟翰│理財周刊1008期│2019-12-20 





三、前後棟價差無法顯現

目前仍可看到不少屋型狹長的建物,為兼顧通風採光,除規劃設計為前後棟之外,常見天井居中而影響住家格局與生活機能,例如仁愛路四段就有兩三棟大樓是這樣的規劃設計。

如就現有實價登錄機制,上述這些小細節都無法如實呈現,除非揭露價格標示12樓與「12樓之1」或「12樓之2」,否則一般購屋者還是無法清楚辨識真實價差。

四、高低樓層價差超過十萬元

通常低樓層房價較便宜,又能與高樓層享有同樣的周邊生活機能,尤其是在高房價情勢下,不少人買房退而求其次選擇低樓層,這也正是現階段預售屋低樓層去化較快之主要原因。

一般而言,高低樓層價差,在房價較低地區每一樓層價差可能只有數千元,至於高房價地區高低樓層從五萬到十萬不等,尤其高級住宅每坪二、三十萬價差更是常見,如以四十坪計算,高低樓層價差高達數百甚至上千萬元,由此顯見實價登錄區間化與實務現況仍存在相當大的差距。

五、NIMBY鄰避設施價差最大



所謂鄰避情結(NIMBY, Not In My Back Yard)主要係對於嫌惡設施,亦即居家周圍大小環境之中有礙觀瞻或影響身體健康的一種「不要建在我家後院」的心理情結或公共政策所導致的一種影響居家環境、生活品質與房價之負面設施,其最常見者例如基地台、變電所、發電廠、加油站、墳墓、垃圾掩埋場、垃圾焚燒廠、污水處理廠、化學工廠、監獄、殯儀館等,過去周杰倫的母親在淡水購屋也曾因墳墓之鄰避效應而不惜興訟。

實價登錄機制旨在提供消費者正確的買房資訊,無論是價格、位置、交通方便性等,都是買賣雙方公平、公正、公開的主要依據,因此,唯有揭露真實的交易價格,才是真正保障購屋權益,促進產業健全發展並與世界接軌的捷徑。

 

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