2019-12-25 作者: 武新捷

▲(圖/吳尚哲攝)

民眾往往不清楚,危老案其實與都更案並不同,最主要的差別有兩點:一是需要取得地主與屋主百分百同意;二是沒有受到基地規模限制。

若進一步觀察目前已核定的危老案件數,絕大多數都是產權單一的案件,因此並無須進一步整合,再加上產權所有人多半是法人,自主完成或找建商合作,基本上都有相當的管道,不會有太大的問題。

反觀一般民眾若要自主重建,除了沒有法人機構的雄厚資金外,整合問題、新建物的規畫設計、新屋銷售到管委會成立⋯等等各個細項,對於一般民眾來說,絕大部分沒有碰過,因此需要仰賴專業機構的幫忙。(延伸閱讀:認知篇》破除三大謬誤 別讓老屋變棄屋

要掏錢出來就卡關? 先進行財務試算再決定

建築經理業者指出,一件重建案要完成,通常可分為5個階段,其中民眾以資金籌措需求比率最高。

第1階段:評估及資金取得。絕大多數的地主僅擁有土地資產,蓋新建物則需要籌措營造成本,而且營造成本大概占整個重建費用的7~8成,因此金額不算小。資金取得可分為多個面向,倘若與建商採取「合建分屋 」模式,資金端絕大多數由建商出資;不過,合建的屋主或是地主則要交付信託,而且所有過程由建商主導,地主大多數是蓋好後等著分房子。

另一種則是「自主重建」,這類並無建商介入,而是由鄰居自行協調走危老重建的途徑。

不過,一般民眾對於《危老條例》並不如建商熟稔,甚至怎麼送案、怎麼蓋等都各自有意見。尤其碰到出資評估案件的時候,民眾多半會抱持著「案子還沒成,就要先出錢」的心態,不願意從口袋掏錢出來,或者根本無法負擔任何費用,此舉將讓老屋重建更難走下去。(延伸閱讀:政策篇》簡易危老先熱身 再推大規模改建

建築經理公司建議,若真的有意願都更或危老,可以找有信譽的專業公司諮詢,先從財務面評估,倘若基地位於燙金熱區,可以透過土地融資的方式貸款重建。最佳的情況是,地主都不用從口袋掏出一毛錢。

不過,實際狀況要從土地價值鑑價,到整個重建計畫財務試算,才能夠進一步掌握資金額。至於哪一種模式比較適合,則必須針對個案評估。

第2階段:新建物規畫設計。這部分相較單純,不過,一般民眾平常並不會接觸到建築師,倘若自己找上門詢問,建築師可能還會抱持「這個危老案能不能成?」的想法,反而不太願意進一步評估。

 

因此,房地產業者指出,可以透過公會或是有官方背景的都更服務公司,甚至是建築經理公司,以提供服務的方式幫忙遴選建築師,地主或屋主也可針對希望的建築需求,要求把需求納入建築規畫設計當中。

第3階段:營建管理。也就是興建期間工地與工程進度掌握。一般民眾很難切入,絕大多數選擇承包給營造業者,或是從一開始交由建商全程處理。(延伸閱讀:全國危老第一案》建商3訣竅搞定50位地主 審查12天過關

自己找營造廠承包? 專業遴選監工保障品質

若是地主直接找上營造廠承包,因不懂得監工,可能會遇到施工品質、營建管理等各項問題,甚至有無按照建築設計圖施工,一般民眾很難辨別。

不過,最慘的狀態是承包的營造廠,因財務問題而無法蓋下去,導致整個案子停擺不前。

第4階段:新建物的銷售管理。為了償還貸款費用與利息,多數會將新建後的部分房屋選擇出售,倘若選擇屋主自售,銷售時間多半較長,利息等各方面的費用支出也較多。

而且重建後的餘屋銷售是否有品牌,也會影響賣價與銷售進度。過往與建商合建,當然是用合建建商的品牌銷售房子;但自主都更或者危老案都是單一個案,沒有品牌加持,對於買家來說缺乏吸引力。因此,地主與屋主需要透過專業機構營造銷售的魅力。

第5階段:物管與售後服務。房子銷售後,甚至選擇只租不賣,都需要物業管理幫忙代管,甚至交屋等相關事宜,還是需要借助專業,民眾最好多方諮詢。

老屋拚重生

出刊日期:2019年11月

https://www.wealth.com.tw/home/articles/23519

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