2019-12-28 13:03聯合晚報 記者徐碧華/台北報導
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出售繼承房屋,繼承人視情況可以選擇適用綜合所得稅舊制或選擇適用房地合一稅。 圖/...
出售繼承房屋,繼承人視情況可以選擇適用綜合所得稅舊制或選擇適用房地合一稅。 圖/聯合報系資料照片
 

 

選綜所稅舊制:以被繼承人買進價格計稅

房地合一稅:以被繼承人買進計算房屋持有時間

一則新聞在網路流傳甚廣,指一名網友在PTT表示,今年繼承媽媽名下房子,想以原價賣掉,算一算,竟然得繳262萬元的房地合一稅,還掉貸款還倒貼。不少網友直指「你撞到房地合一的Bug了」。

實際試算選有利方式

高雄國稅局官員表示,有兩種方式解Bug:1、以被繼承人買進為買進時點,繼承人可以選擇適用綜合所得稅舊制;2、選擇適用房地合一稅,以被繼承人買進時點至繼承人賣出的時點來計算持有期間。至於那個有利?官員說,要算才知道。

這個個案是,網友今年繼承媽媽的房子,媽媽當年以總價1000萬元買進,網友繼承時還有750萬元房貸,他想以原價1000萬元賣掉,算一算,房地合一稅竟然得繳262萬元,扣掉房貸,賣房子要倒貼12萬元。因是繼承房,以繼承日的房屋評定現值和土地公告現值計算買進成本,持有時間一年,適用房地合一稅45%稅率,稅負很高。

針對繼承,稅法和財政部頒布的解釋令有例外規定。售出繼承不動產,可在出售前詢問國稅局,免得多繳大額稅款。為什麼繼承房產有例外規定?因為繼承不動產的取得時點和原因,不是繼承人可控制,房地合一稅部分規定是為懲罰炒作,因此將繼承案件除外。

高雄國稅局官員以曾實際碰到諮詢陳姓個案解釋,若「以被繼承人取得的時點為買進時點」,該個案的父親2012年買進房地,早在實施房地合一稅之前,所以「原則適用舊制」。陳先生2016年繼承,今年賣出,必然適用實價登錄,以買賣契約書上的價格為售價,陳先生要計算售出房屋的財產交易所得,併綜合所得申報個人綜所稅。

官員指出,售價通常只有一個總價,沒有拆分房子和土地,舊制只計算房屋財產交易所得,所以必須從總價中把房子的售價拆分出來。用售價×〔房屋評定現值/(房屋評定現值+公告土地現值)〕算出房屋的賣出價格。售價的房屋評定現值、公告土地現值都是2019年的。

之後再以房屋的賣出價格減去2016年房屋評定現值,再減去相關費用,就可算出今年的售屋財交所得。官員說,成本價是指陳先生繼承當年的價格,陳先生繼承時已繳過遺產稅,如果以2012年父親取得時點房屋評定現值計,就變成重複課稅。

自住才有優惠

因為取得時點是2016年房地合一稅實施之後,官員說,法律適用有從優原則,如果適用房地合一稅有利,陳先生可以採取;若適用房地合一稅中的自用住宅優惠,可「例外適用新制」,但只有自用住宅才可以。適用新制的條件有兩個:1、屬自用住宅(陳先生或配偶、未成年子女設有戶籍)、2、持有並實際居住連續滿六年,且過去六年無供營業使用或出租。

https://udn.com/news/story/7243/4254448

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