2019-12-27 22:17專欄作家 胡偉良
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房市示意圖,與文中物件無關 本報資料照片
房市示意圖,與文中物件無關 本報資料照片
 
以目前的趨勢來看,10年後,房子會變得更加搶手還是滯銷?我們可以從以下幾個方面來分析。

第一,看未來房地產的需求。

由於台灣相關數據的缺欠,所以很難量化未來房地產市場的需求,唯一可以確定的是,未來的房地產需求,大致上會下降,只是速度快慢的問題。

舉個例子,我國25-44歲人口數量,在2015年就達到了頂峰,其人數下降也使得房地產和汽車需求進入了下降週期。汽車銷量近兩年的降幅大家有目共睹,只是房市走弱的趨勢還沒有完全展現出來。

消失的勞動力人口,意味著長期的購房需求也會消失,畢竟,只有年輕人的結婚房,中小學生的學區房,中年人的改善房,才是拉動房市增長的核心動力。

由此來看,房子會不會滯銷我們很難預測,但肯定不會變得比現在更搶手。

第二,看未來城市群的分佈。

答案很明顯,假如你所在的地方,屬於人口、教育、醫療、商業資源高度集中的城市群,即便不在像台市這樣的核心城市,10年後,中心城區的房子依然會搶手。

反過來說,假如你所處的城市遠離熱點區域,交通不便、人口常年流出,或者處於城市群邊緣地帶,大量的房屋供給之下,無法獲得人氣效應,未來的房子必然會滯銷。簡單而更直白的說,六都以外的城市一定會面臨這樣的困境,甚至六都治理不夠理想的城市,一樣難逃困境。

第三,看房地產市場的金融模式變化。

何為金融模式?長期以來,借貸最重要的抵押品就是房地產。建案進行土地開發,向金融機構申請融資支援,或者直接在市場發債融資,或中小企業的融資,基本上都依賴老闆和企業主的房屋抵押,更不用說個人購房者及房地產開發商的貸款了。

也就是說,這些年來,房子就是最好的信用抵押物,資金優先流入房地產當中,讓房產的保值增值屬性凸顯。

但是, 房子的金融性,加上高槓桿,雖然剛開始增長很快,但終究不可一直持續下去,未來房產的抵押品屬性可能會降低。

胡偉良觀點:

綜上所述,未來的房地產市場,既要看購房需求的減少與否,又要看城市變遷、人口流動,以及房地產金融模式的變化,有一點可以肯定的是:無論怎麼變,房子要再想像以前那樣搶手,已經不現實了。

往前看,除非老屋改建蓬勃發展,否則已經沒有那麼多土地供房地產開發,未來新建房屋面積增速都會下降。

歸根結底,對購房者而言,假如手裡略有積蓄,買一套房或換一間更舒適的房子自住未嘗不可,但假如你想把手中的閒錢都換成房子,甚至還想加槓桿囤房,還是早點清醒比較好。

延伸閱讀:房產「有價無市」,建商真心話:已經有房子的人,不該再買房了!

本文經授權轉載自台灣商務平台,原文請點此

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