2019-12-31 17:46經濟日報 住展雜誌/住展房屋網
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最近幾則和購屋貸款相關的報導,一如往昔,相關業者乃至主流媒體續以偏多角度切入解讀之。然住展房屋網企研室認為,這種習慣成自然的模式,其實是有疑義的。

首先,某房仲援用聯徵中心資料指出,該中心的房貸樣本數已連續兩年超過4萬件,再來則是央行公布最新11月購置住宅及建築融資餘額再度雙創歷史新高;這兩項數據或統計,外界一般續以偏多角度,也就是市場交易回溫解讀之。

交易量回升,確實會推升購屋貸款餘額,乃至聯徵中心統計樣本數;而建商推案信心跟著拉高,也會帶動土地及建築融資餘額拉高,這是很合邏輯的推論。但換個角度看,上述幾項數據總(餘)額拉高,是不是也有可能是其他原因造成,比如某房貸戶因為收入不穩定等原因,未能如期順利還清貸款,必須展延還款年限或轉貸等等。畢竟餘額增加,其實只是代表總額度持續往上堆疊而已。

當然,由於沒有任何資訊能進一步說明之,而且最直觀的解釋,確實也是新增貸款戶數或額度增加;因此主流傳媒及業者直接導到交易量增的結論,其實無可厚非。然即便如此,就真是利多消息?事實上,當央行公布11月房貸土建融資餘額續創新高後,就有央行理監事『再度』提出警告,提醒央行須注意不動產授信風險。

為什麼明明交易量回升是好消息,卻有央行理監事要提出以上警示?其實原因,和前幾年央行針對部分地區祭出所謂信用管制,也就是限縮房貸,出發點或理由是一樣的,那就是擔憂過多資金湧進不動產市場,則一旦房地產價格出現波動時,就會直接影響多數放款擔保品的價值,進而衝擊整體金融穩定及秩序。

再說白一點就是,太多籌碼放在同個賭盤,讓不動產相關融資達到『大到不能倒』的情況。因而使得主掌貨幣及金融秩序的央行動輒得咎,不得不提出警告,甚至先行推出必要性措施,避免上述狀況真的發生。

只是,從前幾年房市景氣復甦,再到99年後的資金行情,確實有愈來愈多的資金,或者購屋,或者購地,不斷流入不動產市場中,房貸及土建融餘額持續飆高,就是這麼來的。

我們本來還有銀行法72-2條所謂天花板條款,避免不動產融資比例過高,產生系統風險。然而這幾年金管會等單位,卻不斷網開一面,持續削弱天花板條款的防禦強度;比如把包含都更、危老等其實和不動產也直接相關的融資排除在外。不僅如此,就算這幾年前後任央行總裁不斷提醒,各家行庫還是利用各種手段、巧立各種名目,不斷擴張不動產相關授信;表面上看起來,是不動產市場欣欣向榮,然從金融秩序角度,則是風險係數愈拉愈高。

總之,不動產相關融資餘額持續飆高,從金融穩定的角度而言,就是把雞蛋都放在同一個籠子裡,產生更大風險,其實並非好事。而如果金融秩序真出了問題,幾乎都靠本地需求支撐的房地產,絕對也不可能倖免於難。

如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網

https://money.udn.com/money/story/5621/4260197?from=ednappsharing

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