2020-01-02

2019 年是冰冷、精彩、刺激,量溫和放大的㇐年,豬年結束了,回顧過去㇐年,房市虎威不見,貓風起,志玲嫁了,如花撐場,隋棠勝出,玫瑰花沒行情,玉蘭花有市場,依舊是自用剛性需求主宰了市場。過去㇐年不動產市場仍有不錯的亮點,土地市場放了歷年來的天量,創了近3,000億的交易量,挾持了低利率,資金的活絡,借款容易,銀行提供了資金的活水,政府趁勢供應籌碼,把資金鎖在對未來有希望的不動產上。㇐、二十年來的土地籌碼,開始從政府手中丟給發展商,從小塊的所有權土地賣到大塊的地上權土地,建商、財團、壽險各自營造了未來美麗的發財夢,土地從市中心的地上權沿路賣到各城市蛋白區的所有權土地,甚至連高鐵站偏遠的土地,仍抵不過建商人是英雄、有錢是膽地大量買進土地,期待2020後春暖花開。

分析2019年從價、量、買氣三樣指標來看,土地市場爆了新天量,大部分的買家仍以建築商為主,主要仍以推剛性自用的產品,有進、有出、有去化,膽大、未來就有夢,備糧等風,存好麵粉等風鐵定不會錯。去年媒體熱報台商回流,搶進工業土地,熱度並不像媒體所報導,因為㇐整年下來沒有發現飢渴搶地的台商,倒是有賺到錢的傳產企業有擴充廠房需求,購入基期低的土地。

綜觀台北市近郊的工業土地及廠辦,成交量跟價格並沒有飆漲,量也沒放大,房屋移轉棟數從 2015 年來 29.2 萬棟,至 2016 年縮到 24.5 萬棟,至 2017 年增溫到 26.7 萬棟,至2018年再增溫到27.8萬棟,至 2019年估計有到 29.5萬棟,大部分是剛性自用的買家。從價的指標來看,除了土地市場微幅地價創高外,少數幾筆總價是創了紀錄,但單價並沒有追高,也算是量增價穩的健康現象!

 

建商有感房市回溫,積極買地推案,房價越賣越低,房子越蓋越遠,花招盡出,銷售期更⾧,空置率持續攀升,2019 年仍然有亮點,加上台商回流,商用不動產的成交量,從 6~700 億到號稱千億,主要仍是 2018 年留下的火種。台商過去賣掉辦公大樓,到對岸發展 20~30年賺錢後衣錦還鄉,然而想到在台灣本土沒有自己的辦公大樓,進而想在自己的城市建設㇐個自己的企業總部,對於地點、規模都很講究,都是以㇐流的標準來考量,因此,不論價格高低就買進,在台中、台北陸續看到有成交。租金結構產生變化,反應到價格上,舊的辦公大樓㇐直在寫新高,回報率並無因為不景氣有拉高地現象,與土地市場㇐樣寫下新頁;而豪宅市場仍只是㇐個價格下修,買氣微弱,台商回流撐盤的市場。

發展商在豬年土地爆大量,在2020年看來市場是充滿了期待,將會是春暖花開、期待朝露,2020 年整體對建商來說,房市仍只有加工的利潤,而中古屋市場,過去四年任性不降的買盤,是不會有成交量,而認命願意降價的賣盤會成交,因為買盤不會追價。在蛋黃區的土地,除了地塊少,面積小外,價格不易下降到符合買方需求,故不會有太大的成交量,然而蛋白區的土地需求大過供給情況下將會再熱㇐年,市場呈現大量資金在追逐有限的籌碼,2020年蛋白區的土地交易量不容看淡,商辦市場需求仍大於供給,蛋黃區的預售辦公市場,將熱到中古屋的辦公市場。

整體而言,2020年預售屋市場去化速度仍會變慢、去化時間會變⾧,蛋黃產品有溫度、沒熱度,蛋白產品溫中帶熱,蛋黃房價休息,蛋白價修撐場,豪宅市場,未來的新東區將會在南港,南港改變了台北東區新門戶,房屋的價值也將改變,會出現城市、山林、豪宅,讓有能力買的人來肯定與相信,也讓使用者了解價值、認同價格,南港地區未來幾年將會扮演台北新東區的最佳男主角!

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