莊孟翰│理財周刊1010期│2020-01-03 

二○一四年七月一日台北市實施囤房稅,二○一五年房價開始下跌,二○一六年一月一日房地合一稅上路,房價呈現明顯降溫走勢,惟截至目前為止,跌幅約兩成左右,五年過去,近期似有觸底跡象。根據內政部營建署公布之住宅價格指數資訊,全國住宅價格指數僅二○一五年微幅下降,隨即呈現緩步回升走勢。其次,除台北市下降幅度較大之外,新北市與桃園市均呈緩跌趨勢,至於台中市、台南市與高雄市則是明顯攀升趨勢,主要原因除台商回流因素之外,實與錢多利率低的背景難脫干係。

根據經濟部公布資訊,截至二○一九年十二月底,台商回台+根留台灣+中小企業三方案審查封關為止,合計台商回台、根留台灣與中小企業投資三大方案已有三○二家廠商,投資金額高達八四二四億元,將會帶來六萬九三七四個就業機會,此外,還有九十家企業待審,因此,二○二○年投資熱度只有增加不會減少。

二○一八年以來,由於台商回流明顯增加,其最直接影響為商用不動產,包括商辦、廠辦與工業用地都呈現加溫走勢,連帶住宅市場亦隨之起舞,其中中南部因基期較低,漲勢較為明顯,此可由住宅價格指數變動趨勢見其端倪;更何況近年新竹房市歷久不衰,也是拜竹科之賜。

另外,隨著中科與南科之崛起,園區附近房地產交易亦隨之逐漸熱絡,由此衍生而來的台商回流效應亦已逐漸擴散至全國各地。惟仍應注意的是,二、三年來銷售較為順暢的大都是中小坪數,並非大中小坪數均勻分布,其間隱憂在於無法形成下濾作用之良性循環。

更何況長久以來房市一直存在超額供給,加以人口紅利不再,全球經濟動盪等因素,長期而言,房價該跌不跌絕對不是好事,尤其是這一波雖然住宅市場尚未出現投機炒作情事,不過投資置產者卻不少,而當前最值得關切的是,工業用地已出現不少投機炒作案例,究應如何遏止因應,必然也是相當值得深入探討之一大課題。



由以上之分析,如再深入探討國內歷次房價漲多跌少之背景因素,當可了解當前房價該跌不跌之主要原因係緣於錢多、利率低,龐大的超額儲蓄沒有出路,此際又逢美中貿易戰所引發台商大量回流,無形中又導致緩慢下跌的房價該跌不跌,此一情勢應是各相關主管機關始料未及。

如上所述,二○一五年至今房價跌幅約僅兩成,顯然不如預期,此亦可由附表101Q4-108Q2住宅價格指數之變動趨勢充分了解(詳請參閱附表),其次,如再由現階段房價議價空間仍普遍存在一○%至一五%加以觀察,此際應該還有不少預售建案餘屋積極進行促銷之中。因此,可以預見的是,未來三至五年之內整體房市仍以好地段的區隔產品為主,至於目前預售個案銷售順暢者,則又與錢多利率低息息相關。

房價為何該跌不跌?

─錢多利率低


圖一

長久以來,國內房價漲多跌少,二十年前巢運即點出此一長期存在的高房價問題,並且高房價所得比,卻同時存在高空屋的矛盾問題。台灣稅制較歐美輕,面對炒房、高房價問題,政府三不五時提及要「以稅制價」對策,亦即加重房屋持有稅與交易稅問題,惟截至目前為止,仍未見進一步的稅制改革。

房價該跌不跌,不少人認為是美中貿易讓「台商回流」拯救了台灣經濟,其實自從二○○八年全球金融海嘯之後,主要國家的QE(量化寬鬆)政策,進一步開啟了全球「錢多利率低」的經濟環境,再加上台灣的超高額儲蓄率,迫使資金轉往股市、房地產流竄。

QE成為全球經濟發展助力,美中貿易再推了台灣經濟一把,搭配台商回流,帶動房市需求,現階段政府如能搭配因應台商回流開闢的產業園區與軌道經濟,制定出一套完整的產業升級策略,便能藉此機會調整產業結構,促進消費並增加就業機會,再帶動住宅實質需求。

金融數據暗藏密碼

─存放款差距大+股價市值驟增


根據中央銀行公布數據,二○○二年至二○一九年十一月,全體貨幣機構存款自二○.五七兆元增至四五.○九兆元;全體金融機構放款自十四.七六兆元增加至三○.三七兆元。另外,股價指數從四六二一點逐年攀升至一一五五九點,股價總市值從九.○九兆元驟增至三四.八○兆元(詳請參閱附圖)。


圖二

十七年來,股票市值漲幅高達二八二%,顯示多年來資金大都流到擁有股票的富人手中,導致貧富懸殊逐漸擴大。另外,過去「一個月期存款牌告利率」為一.四八%,相較當前○.六%的利率,在錢多利率低的時空背景下,依傳統經驗,資金自然會選擇房市駐足,惟未來在持有稅與房地合一稅高稅率把關情況下,無論是購屋或投資置產,事先都應該仔細的盤算一番。

其次,三十一年前,購置住宅貸款金額僅三一三○.五四億元,如今則驟增至七.三○兆元,並且建築貸款亦由四○八.九五億元,一路攀升至二.○三兆元,其間差距甚大,這也正顯示長久以來房價始終難以壓抑之主要原因。

另外,根據五大銀行包含台新、合庫銀、土銀、華銀及一銀的購屋貸款利率,從一九九四年七月的九.一九%一路降至一.六一%(詳請參閱附圖),在「錢不值錢」的情況下,資金自然會往獲利較高的市場流動,導致貧富不均,富人越富、窮人越窮,連帶衍生不敢結婚、不敢生小孩以及晚婚等諸多社會問題。因此,今後政府更應積極探討問題癥結所在,並積極尋求解套良方,否則不僅房價高懸無解,未來在人口逐漸遞減情勢下,勢必又會衍生更多的無解難題!

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