地上權住宅處分眉角多,專家建議直接打官司比較快。(圖/吳宜學提供)

地上權住宅處分眉角多,專家建議直接打官司比較快。(圖/吳宜學提供)

近來地上權住宅再次成為買房的話題之一,不過有網友在網路上求問,認為 20 年前父親買下的地上權、如今面對地主想賣土地,但對於地上權建物折舊問題、價格問題提出疑問。專家分析,地上權住宅針對地主想把土地部分轉讓時,住戶有優先承購權,但對於當初雙方設定地上權時的使用目的,用途約定與後來不一致,或違反當初約定的使用內容,或其約定不明確,導致地主想要轉讓出售土地時,與地上權人有利益上衝突時,最後幾乎都是透過訴訟、由法官裁決。

土地改革協會副秘書長吳宜學直言,地上權住宅一般可分為有約定期限、無約定期限兩種,有約定期限的地上權住宅如市面上標榜 50 至 70 年期限,好處就是住宅價格相對便宜,但除了建物外,若是國有地還需要每年付給政府地租,期限一到則須將建物及土地返還。

另外一種就是地主與買方簽訂設定地上權時、並無約定期限,雙方談定條件後到地政事務所辦妥地上權登記。但無論哪一種,原住戶對於地上權買賣都擁有優先承購權。

對於無期限的地上權住戶,面對地主想要賣地、也找好了買方,這時候地主一定要依程序、知會地上權人跟價及購買意願。倘若地上權人不買,等於放棄了優先購買權,這時候地主便可以把土地出售他人,同時地主可與地上權人協商權利價值,土地出售轉讓、同時可以塗銷地上權。依個案的不同,也有網友經驗回應,曾有地上權人拿到土地交易價金的 1/3 的案例發生。

吳宜學分析,建商買了土地之後,若要塗銷地上權,一般是履行原地上權人的「租期」或是雙方協議塗銷。若是遇到沒有設定期限的地上權人,則可能就需要透過訴訟來處理,依民法第 833-1 條規定:「地上權未定有期限者,存續期間逾二十年或地上權成立之目的已不存在時,法院得因當事人之請求,斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形,定其存續期間或終止其地上權。」

用案例說明,如果當初設定地上權約定是用來農用種田,後來卻拿來當掩埋場或其他非農用用途,就不排除可以依法主張終止地上權或重新訂定期限;但這個主張是否能夠成立,還是要依據個案事實及法官審酌判斷而定。


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