2020-01-08 16:21專欄作家 胡偉良
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房市示意圖。 圖/聯合報系資料照片
房市示意圖。 圖/聯合報系資料照片
 
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前不久的一份調查顯示有過半數的民眾,對未來房價並不看好。過去促使民衆不停買房的根本原因,是買房升值的心理預期。

我們必須明白一個道理:「銀行/房地產商/購房者,三者都賺錢」的時代過去了。大勢不明晰的情況下,只觀察,不操作,才是最聰明的選擇。

1.曾經,買房是「全民賺錢效應」的幕後推手

2003年房價開始飆漲的那段日子裡,不難覺察大街小巷都在談論房子、談都更。但大多數人沒想過,買房怎麼可能會憑空造富?有人會歸結於它的「賺錢效應」。但存在「賺錢效應」的行為很多。彩票中大獎,股神傳說等一夜暴富等行為屢屢見報,但都是少數人。

每一件都存在賺錢效應。但唯有買房,即是一個全民發財的國民運動。舉國上下,男女老少通殺。其實最核心的原因,在於房產是唯一一個「正和博弈」。不同於打麻將,最終結果一定是有輸必有贏,是四人進行的是零和博弈 。

股票博彩和彩票更不用說了,都是莊家的殺戮戰場,小散戶進入都是負和博弈。

但唯獨地產不同。房市裡存在三種角色:房地產開發商/銀行/小市民。

當今的銀行和房地產地產商都只有少量的自有資金,本質上都是空手套白狼。大部分資金來自民衆儲蓄。

首先小市民以1%,甚至更低的利息把錢存進銀行 ,銀行再把錢以3%借給房地產商,房地產商拿著錢開發建案賣出去,高週轉的地產商,過程中本金收益率一般為30%。

這個過程的收益結果是這樣的:

小市民收益1%

銀行等金融機構收益:3%-1%=2%

房地產商收益:30%-3%=27%

不難發現,這個金融轉盤上,每一環節的人們,都賺到錢了,是不是覺得非常美好?

2.房地產市場不景氣時

追本溯源會發現,我們忽略了一個人群,那就是購房者。是購房者為建案買單,才盤活了整個轉盤。養活了地產行業上下游數以萬計的民眾。

而購房者不停買房,核心原因是什麼?首先不是居住需求。真正促使國民不停買房的根本原因,是「買房升值」的心理預期。

過去十年間,大多數城市的購房者,年均收益超過8%。不誇張的說,閉眼付頭期款,你的年收益率,這樣的行情下,促成了三贏的局面,銀行、地產商、購房者,三者全都賺錢了。但這一切美好的基礎,是房價上漲。

從2014年開始,我們突然發現房價不漲了,但大多數人沒把它當回事。房市正處於失去「上漲預期」的路上。

3.三贏局面土崩瓦解

而一旦樓市喪失賺錢效應,我們開始說的三贏局面,就會土崩瓦解。購房者前仆後繼地持續買房,是因為過去房市一直在大幅度上漲。

如果房市,逆轉而下,這個金融轉盤會如何運轉呢?

買房不再賺錢,因此購房者不再青睞買房。導致地產商面臨滯銷困境,而資金成本擺在那裡,開發商需要現金流維持生存。但銀行自然不願意把錢借給負債過高的地產商。於是地產商只能借更貴的錢。未來,這種現象在房地產商裡,會越來越普遍。銀行也因為失去地產商這種大客戶,而利潤受損。

銀行/地產商/購房者,「三者都賺錢」的時代過去了。

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