理財周刊│2020/1/7 下午 03:55:00 

【理財周刊記者顏瓊真報導】內政部推動「危老都更」,掀起建商重新投入老舊都市更新的業務,但美商ERA不動產學習長顏明輝指出,老屋將華麗轉身或棄之如敝屣,全端該老屋的立地條件能否讓建商及屋主「發大財」。

      顏明輝指出,921大地震,開啟台灣都市更新計畫,在105年以前僅以平均每年40核准案件,到106及107年各達77件,108年內政部預估可高達92件都市更新通過,可見都市更新已有加溫趨勢。

      為了加速危險及老舊房屋重建,政府在106年5月實施危老條例,只要房地所有權人100%同意,不限基地面積大小,縮短審查時程及明確容積獎勵等措施,開創都更快速道路。危老重建條例實施2年統計至108年底,內政部預估可高達378件可核准通過危老重建計畫,可見為老重建已有加速態勢。

      亦即爾後都市更新及危老重建,將以10倍案量成長,尤其是去年《都市更新條例》已修法完成,配合109年5月9日危老時程獎勵10%到期,之後將修正為「時程+規模」,予以延長獎勵,將帶給台灣都市更新及危老重建嶄新的一頁。

      不過,若分析20年來都市更新核准案件,94%以上成功案件,均由不動產開發商或建商擔任實施者,隱含的是有價值的房地,才有都市更新成功的可能。

      但若老屋所在的房地,不是在都會區蛋黃地帶,或高房價位置,沒有高容積獎勵,沒有高獲利案件,即使有小建商整合成功,但大建商大多不會接手重建,也就是說,建商及住戶能否「發大財」,是都更成功的要素與條件。

      反觀危老重建,是否能夠重建成功,仍以是重建後的房價,是否高過於重建前價值做為重建標準,而非以房屋老舊或危險做為重建的主因。

      顏明輝指出,台北市雖有上萬位「危老推動師」,深入社區擴大宣導與教育民眾,大力推動危老重建計畫,尋找重建標的,但得是基地方正,面對大馬路,得到高的容積獎勵,房地所有權人意願高,如此能「發大財」的房地,才是老屋能華麗轉身成功的重建契機。

      問題是,能符合「發大財」的重建房屋卻是少數,多數老屋被建商或推動師選擇拋棄或不願意介入重建,如此一來,老屋還是老屋,無利可圖的老屋被拋棄,可預見的是重建實施20年後,仍是危老建物一大堆,他期待新政府能對此提出對策,讓不安全老舊房屋都能全面華麗轉身來重建,落實居住正義。

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