2020-01-08
作者: 唐復年

▲浮雲客棧董事長林志明。(圖/吳家宇攝,以下同)

2019年10月,台中市逢甲商圈有一棟15層樓高的「浮雲客棧」開幕營運。在此之前,台中旅宿業界幾乎沒人知道董事長林志明的來歷,他不僅是台中霧峰林家後代,更特別的是,手上還有近千間出租套房,堪稱是中部甚至全台的「套房王」。

「浮雲客棧」開幕記者會那天,是林志明首次面對媒體,他談的是這棟號稱全台最大的智能旅店經營理念,包括「手機就是房卡」,以及機器人寄放行李、送備品等。會後記者再約,「林董,可以跟我們聊聊你是如何管理好手上近千間套房嗎?」林志明爽快地說,「好喔,我的故事很精采,這可是我第一次對媒體公開!」這位低調的地產大亨接受《財訊》專訪,揭開鮮為人知的一頁傳奇。

▲浮雲客棧。

林志明掌管的麗冠住園,坐落在逢甲大學和水湳智慧城旁的靜巷,步行即可抵達逢甲夜市。整個社區有兩館,1館地上10樓、地下1樓,有405間套房,2館地上8樓、地下2樓,有582間,僅有少部分房間產權不屬麗冠,但也都委託麗冠管理,兩館合計有900餘間套房出租,初估每月租金收入約600萬元。(延伸閱讀:揭密台中七期神祕大地主!「台灣最強大哥」呂崇民愈擱賺愈大的獨門獵地術

900餘出租套房 建置自動化管理系統

要管理這麼龐大的物業,林志明也是經歷了一段摸索期,才漸漸上軌道。「定期維修水管、熱水器等水電設備,是一項重點工程。」林志明說,不能等到漏水、壞掉了再幫房客處理。他們定期盤點水電項目,保養時間快到了就趕緊先維護汰換,減少房客遇到東西臨時壞掉不方便的狀況。4年前,林志明進一步在麗冠住園建置自動繳費機器,住戶可以透過機器自行繳交房租、水電費,還能辦理續約、房卡遺失等業務,一機搞定。

林志明說,他們最短每兩個月要收1次水電費,1個月收1次房租,因為還有一些簽約、續約業務要處理,都要當場收費。將近1000個房客收下來,耗費相當大的人力。只要偶爾有1個員工請假,現場就會人仰馬翻。許多住戶下班回家時間較晚,員工已下班,因此時常一大早櫃台擠滿人要繳費,怨聲載道。

▲麗冠住園的管理營運完全企業化,租戶透過「 自動櫃員機」,24小時都可以繳房租、水電費及辦理入 住、換卡手續。

延續智能理念 打造無人櫃台旅店

建置自動繳費機器後,現場管理人力大幅減少,從9人減到3人,只須負責向新住戶介紹住房環境等工作,顧客滿意度也明顯提升。林志明強調,自動繳費機器絕不是噱頭,確實幫助減少人力成本。這樣自助式服務的概念,也繼續落實在新開幕的浮雲客棧,打造無人櫃台的智能旅店。

至於為何能擁有這麼龐大的資產,其實也是歪打正著的轉折。林志明說,素有生意頭腦的父親本來就在該地有廠房,當年察覺附近愈來愈繁榮,興起拆掉廠房蓋房子的念頭。他們先切出一半1500坪找營造公司合建,規畫其中650坪蓋套房,剩下850坪打算蓋成一般住宅賣掉。(延伸閱讀:醫美龍頭10年獵房心法大公開 常如山:沿著捷運軌道買

然而,因為營造廠商官司纏身,蓋了4年仍未完工。1996年父親病倒後,林志明趕緊接手,隔年「麗冠住園」一館完工,3月開始對外招租,由於麗冠在當時可說是在地最高級的套房,家電一應俱全,一下子就滿租,一間不剩。

當時台中即將實施容積率減半,林志明搶在政策上路前,決定趕緊將剩下的地蓋起來。林志明考量麗冠一館規模不夠大,難以企業化經營管理,決定續蓋套房,但又擔心租屋市場不夠大,手上資金也不夠多,必須賣掉其中一些房間才能支付建造費用。

雖然當時有不少建商找他談「合建分屋」,但善於精打細算的林志明算盤怎麼打,認為還是自建自售最划算。他說,自己用電腦試算很久,研究要賣掉多少房間,才能賺回營建成本。這是林志明第一次賣房子,對他來說既新鮮又困難,建築師、營造廠、代銷公司、代書全都自己找。

林志明在經營麗冠1館時發現,坪數最小的最搶手,月租金4000多元,隨時都滿租。也因此,麗冠2館大約600間套房也以10坪左右的小坪數為主,1間賣100萬元。銷售時,林志明花了幾百萬元蓋樣品屋,找來代銷辦工地秀協助銷售,還請作家苦苓代言。因為主打百萬元就可買到的低總價小套房,賣得出乎意料地好,兩個禮拜就賣出200間。一樓店面總共6間,也是一下子就賣光。

▲麗冠住園。

蓋房一波三折 意外吃下更多房源

除了自住客之外,也有不少投資戶,像是南投一群老師來團購,一次就買10間、20間。開賣3、4個月就接近完銷,順利程度讓林志明一度想把所有套房賣掉。這時他趕緊暫停銷售,打算剩下的套房等蓋完再來賣。

然而,令人意外的插曲在這時發生,房子快蓋好時,營造廠竟突然倒閉,這讓頭一次自己蓋房子的林志明有些不知所措,只好再往下找小包廠商斡旋許久,繼續把房子蓋完。

沒想到,一波未平一波又起,總算完工開始要交屋時,發生了921大地震。天亮後林志明趕緊到工地巡視,所幸只有一些小裂痕,不影響主結構。然而,921造成台灣景氣急轉直下,銀行緊縮房貸,限制小套房辦購屋貸款成數。

下一步挑戰旅宿業 要讓自家飯店風華再現

原本答應合作的銀行拒絕貸款,難以交屋,林志明花了兩個多月時間,焦急地找遍台中各大銀行,沒有一家願意貸給他。

林志明每天都收到已購客的退單,從400多間退到剩200多間,回到原先設定賣出的數量。最後他終於找到一家銀行願意貸給他,但書是,若有客戶付不出貸款,林志明需要買回法拍屋。對林志明來說,這並沒有損失,反倒還賺了差價,後來用70萬元收回10幾間套房,麗冠2館總算完工開始營運。(延伸閱讀:推案量挑戰2000億元》雙鐵利多加溫買氣 北屯區成一級戰區

現在,經營管理出租套房,已難不倒林志明,如今他繼續挑戰旅宿業,他很有信心地說:「只要等『浮雲客棧』完全上手了,我會把華宮飯店收回自營,不僅是找回兒時記憶,那更是父親創業的第一家飯店,我要讓它風華再現!」 

 

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