2020北市商辦持續看熱。(圖/彥星提供) 2020北市商辦持續看熱。(圖/彥星提供)

2019 年可說是不動產大豐收的一年,建商持續購地衝高土地交易金額,產品規劃也改走為商辦或廠辦,使得辦公室開工量大增,而壽險、金融業對於精華地段釋出的地上權或辦公出手踴躍,願意加價投資比例提高。專家分析,2020 年在整體景氣回溫的情況下,大型企業對於不動產需求持續提高,而商辦短缺,投資機構可能將資金轉戰精華地區地上權,商用不動產市場沒有悲觀的理由。

 

依據信義全球資產最新統計,台北市辦公室平均售價來到 85.4 萬元,而在租賃市場表現良好的帶動下,使得空置率持續下降至 3% 以下,整體來說,台北市商辦持續受市場喜愛,若一有大面積辦公或精華區地上權釋出,將造成搶地掃樓的盛況。

信義全球資產經理王維宏表示,台北市商辦市場深受大型企業熱愛,南山廣場及聯合報大樓釋出不到一年的時間,已達滿租盛況,未來 1-3 年台北市較無大規模新增供給,而危老都更大樓持續增加,帶動整體商辦市場租金及售價將續漲。中美貿易戰開打快 2 年,全球產業生態加速重整中,造成許多台商回台設廠,帶動自用型買方需求增加,使得買方結構性轉變,以往少見零售、壽險業購入工業地產,在今年提高投資比例,為整體不動產市場注入千億資金。

從買賣交易來看,2019 年辦公買氣依舊熱絡,投資及自用型買方信心大增,北市辦公交易金額明顯增加,信義計畫區也出現難得的辦公釋出,而許多辦公大樓預售案一釋出就出現大型企業掃樓的盛況,每坪交易金額持續創下當地新高。在無新增供給的情況下,北市辦公平均售價微幅上漲到 85.4 萬元,整體租金資本化率落在 2.5%,表現最為亮眼的頂級辦公 A + 辦公,成長 3.6%,平均售價來到 135 萬元,而 B 辦受惠於整體辦公上漲的影響,每坪平均售價也上漲至 74.1 萬元,各商圈都有明顯上漲的趨勢。

租金部分,受惠於新創產業崛起以及跨國企業對台灣投資比重增加,承租大面積的頂級辦公,使得北市租賃市場表現相當搶眼,平均租金上漲至 2,302 元,空置率已降至 3% 以下,來到 2.61%,而頂級辦公 A + 租金行情已經超越 B 級辦公的 2 倍,平均租金來到 3,195 元,空置率也大幅下修至 2.43%。

從各商圈來看,平均租金都有明顯上漲的趨勢,漲幅最為明顯的是松江南京商圈,平均租金上漲至每坪 1,917 元,另外值得注意的是,南京四五以及站前西門商圈空置率已下降至 1%,接近滿租的情況,近期雙子星定案以及未來 E1E2 都更案,將是持續炒熱站前西門商圈亮點。

內科廠辦方面,內科市場表現相當優秀,第四季出現 3 筆整棟廠辦交易,又以壽險業整棟購入比例最高,分別是新光人壽以 11.25 億元買下微米科技大樓以及台灣人壽以 18.02 億元買下雍和民權大樓。

在廠辦市場這麼熱的情形下,內科平均租金上漲至 1,184 元,空置率下降至 3.61%,以西湖段表現最耀眼,空置率下降至 1% 以下,來到 0.65%,售價部分,內科廠辦平均售價 52.4 萬元,其中仍以西湖段為廠辦之首,平均售價 60.1 萬元,從年化毛租金資本化率來看,廠辦平均為 2.71%,優於商辦的 2.5% 資本化率。

https://news.cnyes.com/news/id/4430976

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