台灣房市於去(2019)年上演大爆發,買氣回升,讓建商勇於推案,根據《住展雜誌》調查,全年推案量突破上兆元,達到1.2兆元。

年移轉棟數上看三十萬棟

在此同時,全台移轉棟數更擺脫2016年所創下的24.5萬棟的低點,2017年為26.6萬棟,2018年為27.8萬棟,而2019年全年可望回升至29萬棟,並上看30萬棟。

2019年房市看淡不淡,而2020年將會是怎樣的表現呢?市場上有哪些利多或利空因素呢?

《理財周刊》特地邀請永慶房產集團總經理葉凌棋、中信房屋總經理張世宗及住商不動產總經理陳錫琮等三大房仲巨頭,為讀者回顧去年,展望「2020年房市大運勢」,並為購屋者可前進哪些地區購屋置產,提出精闢見解。

2019年房市逆勢上揚,主要關鍵有那些因素?流行哪些產品?

永慶房產集團總經理葉凌棋答(以下簡稱葉):去年第一季受到九合一大選遞延的買氣出籠,讓交易量回溫,加上美國聯準會暫停升息甚至三次降息,以及中美貿易戰趨緩,還有台商回流、轉單效應等利多因素影響,讓台灣的經濟表現優於其他新興國家,連帶推升2019年房市表現。

目前房市仍以自住首購、換屋為主力,而台灣即將邁入高齡社會,過去中南部以透天厝為購屋首選的時代已經過去,目前轉趨首選有電梯的大樓或華廈購屋,大樓產品成為市場銷售主流,而二至三房仍是民眾偏好的房型,中南部則以三至四房為主。

眾利多助房市回溫

中信房屋總經理張世宗答(以下簡稱張):去年房市回溫,主要是因為資金面的加持,M1B與M2年增率已連續維持黃金交叉,國內資金不虞匱乏,再加上新增貸款餘額持續攀升,購置住宅及建築貸款餘額持續放大,顯示入市的確有增加。

因此去年經常可以看到相關的利多消息,不僅土地及商用領域受惠,住宅交易也呈現溫和成長的走勢。

住商不動產總經理陳錫琮答(以下簡稱陳):2019年房產逆勢上揚並非一蹴可幾,是經過多年醞釀而成,整體來說,房市交易熱度從2017年開始加溫,到了2019年不動產市場信心增強更為明顯,加上房價與2014至2015年的價格相比仍位於相對低點,因此交易量明顯增加。

目前市場的主力買盤仍以自用為多,且除了首購族外,換屋族也開始進入市場,大坪數的住宅去化速度有提升。此外,政府表態不打房,讓置產型買方回歸市場的意願大增。整體來說,在產品類型上,低總價小坪數仍是大宗,但土地、商辦、廠辦等是這兩年買方的心頭好,值得注意。

房仲業看好突破三十萬棟

問:2019年全年移轉棟數可望有幾萬棟?

:根據內政部建物買賣移轉件數統計,2019年1至10月全台交易量已達24.6萬棟,較2018年同期成長7%,以目前交易量推估,去年房市交易量約在29.7至29.9萬棟之間,較2018年同期成長6.8%至7.6%左右。

:去年國內並無出現足以左右房市負面發展的政策消息,再加上寬鬆低利的金融條件對房地產可說是加分助攻,因此估計全台買賣移轉棟數約可達三十萬棟左右的水準。

:以目前狀況來看,去年如無意外應能順利突破29.5萬棟,但若十二月交屋量大,將有機會突破三十萬棟大關,超越2015年移轉量,達到近五年來新高。

房市緩步推升 小心賣壓

問:回過頭來看2016年房市創下24.5萬棟移轉棟數,而2019年若有29萬棟,甚至30萬棟,能否確立房市低谷區是2016年,而目前正在走上升坡段?

:自2016年開始,房市交易量連續三年緩步上升,這幾年或許可視為築底階段,交易量成長,但幅度有收斂跡象,買氣只是回溫,還不到熱絡。

加上今明兩年都仍有大量餘屋、交屋潮以及未來二至三年的新增供給,市場供給爆量,賣壓恐湧現,都將衝擊房市,新、舊屋恐產生價格博弈,影響民眾購屋信心。

加上許多外在因素的變化,包括台灣整體經濟、兩岸及美中關係等變數,難以預測,因此,目前看來房市處於「L型」的下緣,要說已走在上升波段仍言之過早。

:依過去經驗,當政府實施重大房地產政策時,都會對房市交易面產生重大影響。例如2016年起實施的房地合一稅就使得交易量大幅下降,歷經一段沉澱之後,交易量才逐步進入回穩。

以目前情勢研判,在沒有重大利空因素的影響之下,國內房市應會持續朝向穩定而溫和的方式來發展。

:以價量來說,目前無論是價格或是成交量都走在上升波段,除了買賣移轉棟數逐年增加之外,價格表現也堪稱強勢,其中中南部更為明顯,台南與高雄的平均價格都已經超過歷史高點,其他都會也穩健向上。此外,建築貸款餘額、購屋貸款餘額均寫下新高,且不斷向上攀升。

從過去歷史經驗來看,台灣房市量較價先行,購屋信心影響巨大,加上大多數購屋人追漲不追跌,以目前市況發展若沒有其他特殊情形,應可說市場已經走出谷底,進入上升坡段。

 

房市多空並存中存樂觀

問:展望2020年房市,有哪些利多或利空因素?

葉:2020年全球經濟成長緩步復甦,通膨溫和,因此,沒有利率調整的壓力,預期台灣低利率環境仍將續行,而台商回流與資金回台利多持續發酵,工業廠房、廠辦與商辦等商用不動產交易有成長空間,同時因產業回台創造的就業機會,也有助於帶動周邊住宅需求。

不過,2020年有三大變數,包括貿易戰、超額供給與房市政策。中美貿易戰第一階段貿易協議文本可望簽署,但虛實叵測,恐演變成長期對抗,而國內仍有市場超額供給的狀況,大量的餘屋與交屋潮,以及未來新增供給恐創天量,都將對中古屋市場產生衝擊。此外,第三個房市變數則是房市政策,未來新內閣是否提出新的房市政策,將左右2020年房市交易。

:2020年國內房市景氣將呈現平穩之下分化持續的格局,也就是住宅市場仍是多空並存的態勢,盤整趨勢猶存,但商用不動產依舊有題材支撐。

目前國內資金面充裕,流動性資金比重持續攀升,且房貸利率仍維持低檔,這些都是對於房地產發展有力的支撐。倘若再加上台商回流持續帶動工商不動產的需求,且營建業建築成本拉升、對房價產生拉抬的效果,那麼將對整體房市有進一步推升的效果。

不過,需要留意的是房地產市場仍有超額供給的問題,不動產相關產業的經濟貢獻份額也有出現轉弱的現象,而央行理事在近幾次的理監事會議中提出對房市趨於熱絡後相關連動性風險的擔憂,未來是否會採取相對應的政策管制值得關注,倘若這些因素持續朝向負面發展,將可能對二○二○年房市產生不利的影響。

整體而言,2020年房市景氣仍是盤整待揚的走勢,只要相關不利因素逐漸消弭化解,房市仍有上揚契機。

:利多因素部分,在大環境上,資金、低利都能保房市不墜,而台商回流的資金挹注,更讓市場充滿想像空間。在政策上,房地合一與實價登錄後,政府就沒有更具體的打房政策,對房市也是正面因素。此外民眾購屋信心強,更增加了2020年房市的可看性。

利空因素則要小心,對房市來說,房價高原本就是不可承受之重,而且對於成屋來說,三成自備款確實會對買方產生壓力,影響交易狀況。此外,這幾年民眾薪資成長有限,購屋能力並未提升,更是台灣房市未來能否健康的一大關鍵。

問:由建商在2019年大舉獵地,展望2020年房市發展走勢為何?

:目前房市仍以自住買盤為主,從去年六都交易量發現,桃園以南四都會區表現比雙北市好,桃園以南都會區在房價看跌不跌的狀況下,加上房價相對親民,以及低利率環境助攻,有首購或換屋需求的民眾陸續出籠,交易量增。若雙北市買賣雙方價格認知持續拉鋸,預期2020年仍會出現「北溫中南熱」的狀態。

春江水暖鴨先知

:由建商的動作可看出他們對後市樂觀的看法,不過2020年中古屋的成長力道將可望優於預售屋及新成屋,最主要是因為預售屋及新成屋的開價有上調的傾向,反觀中古屋存有議價的空間,相對吸引自住買盤的進駐。整體而言二○二○年房市是「穩中透強」的成長走勢,房市價量表現依舊可期。

:近期可觀察到建商大舉獵地,且普遍偏向中、南部,除了區域還有話題性外,主要中南部的取得與持有成本較低也是重要因素。整體來說,走勢上應是「南優於北」,「商強過住」的兩大原則。至於小坪數產品在南部還能持續加溫,北部要開始留意價格攀高所產生的結構性風險。

捷運題材續發效 重劃區火紅

問:若民眾要買房,北中南各區,會如何建議?為什麼?

:國人「有土斯有財」的觀念根深蒂固,購屋成為不少人的人生目標之一,加上低利率環境下,民眾購屋意願增,加上家庭型態逐漸轉變為小家庭,子女與父母同住一間房子的意願降低,因生活習慣不同、價值觀不同,「距離的美感」更顯重要,因此,創造出不少首購、換屋的需求,這或許也是購屋需求不減的原因之一。

此外,根據永慶調查,發現有50%的民眾認為,2020年就是購屋好時機,尤其是下半年占比超過三成,顯示消費者認為待總統大選底定、總統520上任,以及新內閣提出新政策方向確認後,不確定因素減少,即是進場購屋的最佳時機。

:房地產除了由交易價量觀察區域市況的榮枯,未來發展前景才是能真正讓居住品質提升的重要因素。

新北市的土城區房價相對親民,且除了捷運土城線外,開闢中的捷運萬大線與三鶯線也有助土城未來發展;台中的北屯區也將受惠於台鐵與即將通車的捷運綠線。

至於高雄地區,鳳山房市已紅火多年,但隨著鐵路地下化完工打通鳳山南北隔閡,區域內如文山特區及大東、衛武營的多元利用,營造出別具特色的生活環境。

:雙北市房市將以有交通題材區域較有表現空間,而台南地區,建商主打南科帶動就業人口及賃屋或購屋需求的題材,高雄則以重劃區推案為主。

文章來源:理財周刊


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