莊孟翰│理財周刊1010期│2020-01-03 

Q近年政府大力推動危老重建,台北市在一地難求情況下,雖然有些危老重建之小基地建案公設比超過四○%,不過大多數建案銷售情況都還不錯,想請教莊教授,大家都知道小基地建築潛藏缺點不計其數,為何還有立足空間?

A:如附表所彙整之建案資料顯示(詳請參閱附表),自從這一波房價飆漲以來,台北市預售建案數量呈現逐年下降趨勢,尤其在素地一地難求,加以較大面積都市更新整合不易情況下,小基地危老重建遂成為都更的另一選項,雖然小基地建築缺點不少,卻仍有立足空間,主要原因決定於區位條件與周遭環境因素,例如大安區信義路三段「水樹之間」與文山區興隆路三段78號旁的「人之初」建案,因基地面積分別只有47坪、152坪,就很難兼顧外部與內部空間規劃設計,因此,民眾購屋之前就應先了解附表所彙整銷售中實務案例之潛在缺點為宜。

以下分別就「水樹之間」與「人之初」這兩個案例分析其間可能潛藏之缺點,以供購屋參考。

案例一 水樹之間

1.基地位置:台北市大安區信義路三段39號,大安森林公園對面

2.產品定位:辦公



3.行銷訴求重點:強調位於大安區信義路三段,占地26公頃的大安森林公園對面第一排,坐擁近八萬坪樹海,並邀請日本當紅新銳建築師藤本壯介,以其擅長的玻璃建築語彙,打造一座具有瀑布意象的地標建築,每戶總價只有鄰近豪宅的三分之一。

建案基本資料

公開銷售時間:2013年

基地面積:47坪

樓層規劃:地下4樓/地上14樓

建坪:53.81坪

地坪:3.42坪



主建物:20.16坪

陽台:1.24坪

雨遮:2.55坪

公共設施:20.09坪

停車空間(含公設):9.77坪

1.銷售面積=(主建物+陽台+雨遮+公共設施+停車空間(含公設)
=20.16+1.24+2.55+20.09+9.77=53.81

2.室內實際使用面積=主建物/銷售面積=20.16坪/53.81=37.46%

3.加計停車位之公設比=1-(主建物+附屬建物)/銷售面積(含停車位面積) =1-[(20.16+1.24)/53.81]=60.24%

4.不計停車位之公設比=(主建物+附屬建物)/銷售面積(不計停車位)= (20.16+1.24)/44.04=48.59%



(以上計算方式僅供參考,實際買賣與登記面積應依相關法令規定為宜)

案例二 人之初

1.基地位置:台北市文山區興隆路三段78號旁

2.產品定位:住宅

3.行銷訴求重點:坐落於萬芳醫院斜對面,臨捷運萬芳醫院站,吸引不少退休養老購屋族群。

建案基本資料

基地面積152坪



預期完工日期:2020年下半年

每坪開價:72~75萬/坪,高於區域11.8%

總價:1200~1700萬/戶,車位:170萬

樓層規劃:地上7層,地下2層

棟戶規劃:1棟,16戶住家,4戶店面

格局規劃:一房(17坪)、二房(25坪)



車位規劃:平面式1個、機械式20個

公設比:35~36%

http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=23290275840&AType=1

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