2020-01-20 00:00:00聯合新聞網 張世雅
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撰文.攝影/張世雅

 

「高雄CBD」融入環保綠建築概念,對於往來歐盟及美國的客戶而言,非常有說服力。此...
「高雄CBD」融入環保綠建築概念,對於往來歐盟及美國的客戶而言,非常有說服力。此為3D示意圖。 圖片提供/興富發建設
 

 

美中貿易戰開打、辦公室升級、共享辦公室,以及原辦公室重建等因素,促使商辦需求熱絡,產業A咖及外商瘋搶商辦,原本被房地產冷落的商辦,在最不看好的時候大復活了。

過去一年包含台達電、大立光、廣達、國巨、聯德控股、台灣美光、和大工業、華碩、京元電子等紛紛在台擴廠,不論商辦、廠辦、工業土地都需求強勁,A級商辦供不應求。

商辦有多熱絡?數字會說話。根據高力國際的統計,台北市土地及辦公室2019年前三季成交金額已破千億,達1,009億元,台中市約576億元排名第二,第三至六名依序為新北市約409億元、高雄市約358億元、桃園市約347億元,以及台南市約284億元,都在百億以上,成交金額都是十年來新高。

空置率則持續下降,第四季台北市A級商辦空置率3.2%,比去年同期的11.50%,大降8.3%,接近滿租狀態,市場評估,今年起商辦租賃市場將轉為房東市場,頂級大樓與信義區將面臨嚴厲漲租臨界點。

成交金額排第二的台中,以七期新市政中心高級商辦群聚效應最明顯,2018年第二季空置率還高達近5成、約46%;至2019年第三季快速下修,空置率不到2成、約18%,而且租金年漲幅達3%,目前區域內的高級商辦大樓租金每月每坪站上1,000至1,200元。

商辦今年展現強大爆發力。 圖片提供/興富發建設
商辦今年展現強大爆發力。 圖片提供/興富發建設
 

 

A級商辦供給量少 先搶先贏

興富發建設在台中七期所推「NTC國家商貿中心」、「CBD時代廣場」及「鼎盛BHW」等三案,均已完銷結案,趁勝追擊於2019年九月又在台灣大道、環中路口,推出「Top1環球經貿中心」,每坪開價35萬元起,預售即突破五成。

一葉知秋,台北101大樓招商10年才滿租,南山廣場一年就達標,投資嗅覺敏銳的民眾心知肚明,投資商辦,當房東收租,每年穩穩拿3~6%投報率,成為負利率時代的贏家。

比較一下北中南三都的投報率,高雄商辦基期低,台中單坪價格比高雄貴六成,台北比高雄貴將近六倍,就投資眼光看,台北及台中的投報率都遠遠不及高雄,投資客轉向高雄逢低買進,捷運沿線的A級辦公大樓需求轉強,近一年來成交量成長三成。

「高雄CBD」雲端會議中心。此為3D示意圖。 圖片提供/興富發建設
「高雄CBD」雲端會議中心。此為3D示意圖。 圖片提供/興富發建設
 

 

無地域限制 網路平台買商辦首重投報率

近年由於網路電商崛起,相關軟體、網站、APP產業爆炸性發展,相對地,對於大坪數的商辦需求甚殷,這些滿手現金的網路電商,考量投報率,多會捨棄台北市轉往中、南部找尋適合的辦公室。

像去年就有一家大型電商,買下興富發「CBD時代廣場」兩個單位合計200多坪的辦公空間,買方認為投報率高的A級商辦,除了自用,還可以出租,放著既保值也增值,是進可攻退可守的投資標的。

高雄A級辦公大樓聚落首推中正金融商圈,中正金融商圈能夠屹立不搖高雄A級商辦20年,交通便利是主因,中正路貫穿東西向,可直達中山高,民族路則南來北往都便利,又有捷運橘線及規劃的黃線都在此交會,讓上班族通勤極為便利。

「高雄CBD」智慧門禁系統。此為3D示意圖。 圖片提供/興富發建設
「高雄CBD」智慧門禁系統。此為3D示意圖。 圖片提供/興富發建設
 

興富發建設「高雄CBD」專案經理表示,從今年開始,買盤逐漸進場,中美貿易戰開打後更加有感,許多台商及電商業者買整層商辦的需求愈來愈多,他分析,中正金融商圈已多年沒有新辦公大樓推出,面對數位浪潮下,辦公型態不僅在形式上有很大的創新,就連辦公空間也都與時俱進,「高雄CBD」融入環保綠建築概念,對於往來歐盟及美國的客戶而言,非常有說服力。

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