面臨少子化的台灣,薪資增長速度跟不上房價上漲幅度,高房價讓不少年輕人對買房望之卻步,有的等繼承,有的住家裡。

大學畢業後兩萬多元薪水拿來餬口,一個人還算過得去,幾年後屆齡三十,畢業七、八年職位調整,薪水可能超過三字頭,能住家裡的還是住家裡,從外縣市來大城市討生活的,薪水大部分拿去繳房租,一個人也還算過得去,卻不敢想結婚,更不敢想生小孩,或者結了婚只生一個不敢生第二個,只怕養不起。

過去父母那一代長輩,多多少少都有置產,但怎麼到了這一代,買房變成天方夜譚?

台灣一直以來都存有高房價魔咒,但在人口減緩趨勢下,政府仍擬大量興建社會住宅,加上都市更新、危老重建,使得空屋、餘屋仍持續增加。另一方面,即使近年政府陸續推出壓抑措施,依舊無法有效降低房價,致令年輕人深陷買不起房也不敢結婚的窘境!

台灣與日本人口結構趨勢都是呈現拋物線型,並且也有不少雷同之處,是否能從日本經驗記取教訓,逐漸解決台灣年輕人的居住困境?

近期不少重劃區都大量推案,最受矚目的新店央北重劃區,有些建案也都賣得不錯,這與地段、規劃設計及房市景氣有絕大的關係。另外,板橋相對新莊好賣,主要緣於新莊在2012與2013年「秒殺階段」,出現不少短期炒作的投機客,終致推案最多,餘屋也就累積越來越多,另外,淡海新市鎮也同樣存在大量空屋問題。有關此一議題,即使是目測也可輕易看出,如再證諸晚上點燈率,更可輕易得知答案。

如再追蹤近年建造執照、使用執照不斷增加的數量,特別是台中、台南及高雄,另外包含重劃區都大量推案,試問這麼龐大的量體,未來如何去化?是否能有效降低房價?凡此都是相當值得深入檢討的政策議題!

不動產會不會變成「負資產」─日本經驗的啟示

房市自2018年住宅市場略呈回溫跡象,近一年半的時間,隨著美中貿易戰延燒,台商回流腳步加劇,逐漸帶動房市加溫,不過潛在空屋餘屋量仍多,截至2018Q2新建餘屋(待售)住宅高達80,082戶,2018年底低度使用住宅亦增加至916,383戶,若加上日後的社會住宅、都市更新、危老重建等,除非需求增加,否則空屋餘屋數量可能還會再增加。

台灣拋物線型人口結構趨勢類似日本,今後將逐漸邁入少子化及高齡化社會,看看日本現況,便可知曉今後台灣可能的發展趨勢。2020年日本東京奧運在即,不少投資客看準奧運帶來商機,提前在東京置產,但市場似乎不如預期,多數已提前認賠殺出。

日本多數年輕人不願意繼承父母親的房產,也成另類奇觀,原因為何?深恐繼承二、三十年,折舊後的價值趨近於零,更何況繼承後還要繳付繁重的維修費、稅費等,精華地段還可抱有都更後價值翻倍希望,但在次級城市要想都更機會,少之又少,也就是資產增值不成,反倒成燙手山芋,不動產反成為「負的不動產」。

1990年代日本土地神話破滅,2008年全球金融海嘯,美國、日本及歐洲國家甚至中國皆推出量化寬鬆政策以挽救經濟,日本首相安倍晉三更提出安倍經濟學,惟日本景氣依舊一蹶不振,終致二十多年來日本經濟與房產一直陷於低迷狀態。

人口結構出現死亡交叉─年輕人購屋之路愈來愈艱辛

台灣現階段人口雖仍略微增加,惟很快會邁入負成長,根據內政部統計資訊,1991年出生人數尚有32.19萬人,截至2019年,僅剩17.77萬人;此外,死亡人數自10.62萬人,增加至17.62萬人,出生與死亡人數已出現死亡交叉。

 

https://ctee.com.tw/house/housinginvest/208836.html

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