餘屋、使照及建照,分別為住宅市場中,已經進入市場、隨時可能進入市場及未來將進入市場的三個供給指標。

根據內政部統計資料,2018年Q4全台新建待售餘屋量約為7.52萬戶,雖與Q2相比略有減少,但仍是2010年以來高檔水位,餘屋去化的壓力仍大。另從使照核發量來看,2019年1-11月住宅使照共核發約8.5萬戶,為2009年來第四高,顯示在現今的住宅市場中,新屋供給量處在近年來高點。

除此之外,代表未來供給量的建照,今年預估可以達到14.4萬戶,並有望創1996年以來新高,甚至可能挑戰1995年的建照核發量,有機會創25年來新高,如此龐大的數字,超越2003年SARS、2008年金融海嘯過後的房市回溫以及房地合一實施前建商搶建潮的核發量。

初步推測導致今年建照爆大量的原因,主要來自於自2016年房地合一上路之後,短期操作的投機客進場量銳減,使房市回歸市場正常供需,建商也縮手減少推案,積極去化餘屋,直到2018年經濟情勢轉趨穩定、房市買氣回溫,加上2019年台商回流、轉單效應挹注下,建商獵地推案更加積極,尤其在近幾年重劃區陸續完成後,進一步帶動了整體的推案量,建商看好未來房市發展。

然而,即便近年來的房市交易量確實有逐步回溫的跡象,但在目前以自住需求為主的買方市場下,買方追價的意願較低,房價難有大幅上漲的空間,預估短期內仍會續走平盤整理的格局,且對於每年交易量約30萬棟左右的住宅市場而言,新建案是難以在短時間內去化完成的。

因此,在大量供給進入市場的過程中,市場上賣壓勢必會增加,而賣壓的影響便會先由對於市場較敏感的預售屋及新成屋反映出來,部分建商恐會透過讓利的方式以求去化,產生多殺多的局面。當價格壓低至與中古屋差不多時,消費者就會產生買新不買舊的想法,原本中古屋的消費族群轉去購買新成屋,進而影響到中古屋市場交易,此時,就徹底轉變成為新成屋與中古屋間的價格博弈。

綜上所述,市場超額供給的情況恐會是未來房市的一大挑戰,不過,並非各地區的新屋供給量都會達到難以去化的程度,民眾可透過該區近年來的平均交易量及新屋供給量進行初步的推估,若是供需相對均衡的地區,則不需過度擔憂新屋所造成的賣壓。

而供給量較大的地區,雖有房價下修的可能性,但在低利環境仍持續下,不至於會有崩盤的情形發生。最後,建議民眾在購/售屋前應審慎考量周邊的市場供需情況,擬定購屋及售屋策略,才能減少自身資產受市場超額供給而出現減損的狀況發生。

>>訂閱房市電子報,房市消息不漏接

 

莊志成

◎現職
永慶房產集團加盟事業處 總經理

◎經歷
永慶房產集團加盟事業處 執行副總經理
永慶房產集團加盟事業處 南區業務部副總
永慶房產集團加盟事業處 中區業務協理
永慶房產集團加盟事業處 竹苗區業務副理
永慶房屋店長、經紀人

延伸閱讀:

 

https://ctee.com.tw/house/celetalk/208222.html

    全站熱搜

    顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()