租屋糾紛見怪不怪!教你解決常見的5問題

好房網News記者戴鈺純/綜合報導
房東跟房客之間的關係維護相當重要,不管身為房東或是房客,都希望彼此之間能和睦相處,租賃關係也才能走得長久,而房東與房客因為立場不同,各自堅持的角度與自我權益的鞏固當然也大不同,除了房客害怕遇到惡房東外,房東當然也怕把自己的房子租給奧客,所以到底雙方該怎麼做才能相處融洽,或是做到好聚好散的程度,就是一門相當重要的課題。
房東與房客之間最常發生的糾紛:
一、租約到期卻沒換約,口頭約有保障嗎?
租約到期若懶得換約,依《民法》第451條,定期租賃契約可能變成「不定期租約」,屆時房客或房東任一方想終止租約,只要依法先期通知就可隨時進行,但房東方須符合《土地法》第100條規定始可回收房屋。
想避免上述情形,可在簽訂租約時加註「租賃期限屆滿,租賃關係即行消滅,承租方應於短期屆滿時返還房屋……」之條約。
房東跟房客之間的關係維護很重要,房東和房客彼此若能和睦相處,租賃關係才能長久。好房網資料照
租屋 租金 店面 敦南商圈 (好房網NEWS林美欣攝影)
二、租約到期不想繼續出租,但房客不願搬離怎麼辦?
假設當初房客有繳交押金且尚未扣光,房東可用於抵扣房客積欠的租金,若押金已被扣光,依照《民法》第440條,總積欠租金必須超過2個月租金總額,房東才可寄存證信函,請求終止租約,並要求房客搬離。
三、屋況被破壞或未恢復原狀,押金如何扣才合理?
押金怎麼扣才能讓雙方心服口服?談判技巧十分重要。在屋況遭破壞部分,雙方皆有權利請求公正第三方前來鑑價,可比照政府採購辦法,找三家相關廠商報價。
另外,修繕後仍須保留付款證明,只要符合比例原則,即使到法院也能站得住腳。
四、點交房屋時發現居住人數超出約定,可要求賠償?
有關居住人數控管,專家直言,這問題房東很難舉證,尤其雅房無獨立電表、水表,更難查明。即使是獨立套房,除非租金包水包電,才會因租客增加對房東造成實質上損害。而且當初租賃上若無特別註明,也無法向對方多收費用。
五、房客積欠租金且搬走後避不見面,該怎麼辦?
可先要回房子,其次要回房客積欠的租金;經訴訟法律程序後,房東可向法院申請「債權憑證」,調出承租方的工作勞健保紀綠,再向法院申請查封薪水,前提是承租方須有工作且有投保勞健保。專家提醒房東,千萬不要為了討租金拉扯、觸碰到房客身體,或私自闖入房子,否則反而會因此觸犯刑法強制罪或妨礙自由。
另外,律師蔡志雄提醒,在租賃關係中,彼此尊重、遵守合約很重要,若能私下協調和解再好不過,房東若趕不走租客,可以寄存證信函作為初次警告,要是租客執意不搬走,也可向法院申請終止租約。但千萬記得,不要私底下解決,不小心做出觸法的事,反倒會讓自己吃悶虧。
 

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