最近雖然房價依舊高懸,卻仍有不少人唯恐台商回流支撐房價而急於買房,此一情況尤以台中、台南與高雄地區最為明顯,主要原因在於商用不動產帶動住宅市場之價量,不過由於中南部市場房價較低,一般民眾購屋能力相對較高;惟就台北市高不可攀之房價,在高單價與高總價情況下,只好退而求其次選擇小坪數建案。想請教莊教授,選購這類「鳥籠建築」時,應具有哪些基本認知?

根據住展雜誌公布資訊,經彙整統計結果,今年一月台北市銷售中的小坪數建案共計65案,占總推案量268案之24.25%(詳請參閱附表),其中甚至亦有銷售面積小至八坪,扣除公設之後只剩三坪之狹小空間,然在超高單價情況下,銷售依然亮眼,直令社會各界看傻眼。

姑且不論其如何成功銷售,除個案特殊條件之外,在一般購屋者比較傾向偏好好區位的新房子,手頭資金有限情況下,就很容易轉而選購小坪數的「鳥籠建築」。

由於最近有不少讀者詢問選購「鳥籠建築」等相關議題,本文謹再彙整十大潛在缺點,以供參考。

1.基地狹小:僅憑外觀透視圖無法看出全貌,尤其位處靜巷難知真假豪宅,一般民眾更是不易辨識。

2.周圍環境:只能不厭其煩的現場勘查,始能進一步了解生活方便性。

3.鄰棟間距:必須充分了解基地面寬,再核對建蔽率與設計圖說,才能得知完工後之實際屋況。

4.公設比超過40%:除大廳、電梯、樓梯間、車道之外,究竟超高公設比耗在哪裡?(詳請參閱附表)

5.二次施工:1+1房是否具有實際效益?挑高三米六之空間是否太過狹窄?

6.尺寸標示:平面設計圖必須標示尺寸,才可真正了解家具配置與室內動線。

7.三位一體:客廳與餐廳共用,廚房與餐廳沒隔間,是否合乎居家需求?

8.室內空間:室內空間是否過於狹窄?廁所是否開窗?

9.機械車位:車輛進出不便?是否面臨窄巷或單行道?

10.應注意預售屋、新成屋或中古屋,何者較容易瞭解真實屋況。

案例一 大安富中
基地位置:大安區信義路三段147巷11弄6號
基地面積:約37坪
樓層規劃:地上7層,地下1層
銷售坪數:6~14坪,銷售8坪,扣除公設之後只剩3坪
公設比:45%
售價:175萬元/坪
案例二 大安釀
基地位置:台北市大安區復興南路二段
基地面積:80坪
規劃樓層:地上15層/地下5層
銷售坪數:16-33坪,1~2房
公設比:38%
售價:145~155萬/坪

由於小坪數建案公設比動輒超過40%,因此,購屋時就應格外留意買賣面積與共有所在位置與公設項目,俾免衍生無謂紛爭。

以下謹就內政部公布之「預售屋買賣契約書範本」(108.5.2修正)之房屋面積與共有部分總面積計算分別節錄如附表,以供參考。

(莊孟翰│理財周刊1012期)

文章來源:理財周刊


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