2020-02-01 23:58經濟日報 社論
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長久以來,台灣地區呈現低所得和高房價的問題,一直是國人尤其是年輕人最關心的課題,如何處理並協助國人擁有一個良好的居住品質和環境,應該是政府努力的目標。然而,營建署主管官員說,由於少子化嚴重,未來人口減少,再加上政府將推出20萬戶的社會住宅,因此未來房價會自然下降,從而得以解決房價過高的問題。我們對於政府官員這種過於簡單的推論實在難以認同,因為20萬戶社會住宅不到台灣900多萬戶住宅的3%,如何能有效影響房價?而且許多國家早就出現少子化,但他們的房價仍然很高。

20多年來,台灣所得成長率下滑很快,但是房價卻依然不斷上漲,主要有幾個因素:第一,雖然所得成長率下降,但是高所得者的所得成長比較快,尤其是資本利得增加高於薪資的增加,造成高所得者購屋能力增強,加上住宅需求的所得彈性高,因此高所得者會持續購屋,導致住宅需求不減反增,因此不斷推升房價。

第二,由於主要的產業和建設都集中在都市,包括交通、教育和其他公共財,因此人口不斷向都會區集中,未來此一趨勢應該也不會停止,所以當少子化問題出現時,最先受創的是偏鄉地區,而不是都會地區。所以,現在我們看到的是,偏鄉地區的房地產價格很便宜,但是都會地區的房價卻一直高居不下。

第三則是不動產的租稅制度,因為台灣住宅的持有稅太低,投資囤房的成本很低,導致住宅投資行為盛行。比方說,台北市一棟2,000萬的房子,每年繳的房屋稅和地價稅可能只有2萬多一點,實際的有效稅率只有千分之一,實在偏低。另一方面,公告地價和公告現值也偏低,這些都是造成不動產持有稅過低的主要原因。

住宅是一種商品,房價漲跌是正常現象,但如果是因為投資或投機造成過高的房價,長期下會影響人們購屋的能力與居住品質,因此如何建全住宅市場,實現居住正義,就是政府應該努力的目標。

首先,政府應該建立一個透明而健全的住宅市場,實價登錄是第一步,讓住宅市場交易透明化,建商和投資者可以獲得合理的利潤,但是不能以囤房或是不合理的方式取得暴利。另一方面,房價透明可以協助買賣雙方取得一致房價認知,有助於不動產交易。

其次,為減少不動產囤房,政府應該推動適當的囤房稅,以減少空屋的資源浪費和投資者的囤房行為。近年來,國內財富分配惡化情況遠比所得分配要嚴重許多,最主要的原因之一,就是因為很多有錢人持有許多不動產,而這也是推動房價上漲的最主要原因之一。

課徵囤房稅將可有效抑制不動產投資和投機行為,長期下對於抑制房價會有正面的效果。

第三,針對年輕人的住屋需求,應該有兩種方式來解決,一個是提供更多合理價格的自有住宅,另一個是提供更多的出租住宅。在自有住宅方面,都會裡蛋黃區的房價要調降幾乎不可能,政府應該改善都會外圍的大眾交通系統,例如捷運,讓年輕人或所得較低家庭可以購買郊區的房子,但仍然可以很方便到都市來工作。另外,在租屋市場方面,政府應該透過減輕房東租稅的方式,鼓勵房東把空屋拿出來出租,以增加租屋的供給;同時,提供更完善的租屋契約,讓租屋雙方都有更好的保障。

最後,20萬戶的社會住宅只能提供給年輕人或中低收入戶所使用,無法解決大多數年輕人和中低家庭的居住問題。政府唯有從健全不動產市場和相關租稅政策著手,才有可能解決高房價的問題,同時才有可能讓所有國人都有一個合適的居住環境和品質,達到居住正義的目標。

https://money.udn.com/money/story/5628/4316411

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