莊孟翰│理財周刊1015期│2020-02-07 

最近內政部公布二○一九年買賣移轉數量三○.○三萬棟,不少房地產業者認為房市將會再現復甦榮景,導致潛在購屋者深恐房價再度攀升而急於看屋,想請莊教授提供一些購屋應有的基本認識,俾供購屋者參考。

雖然去年買賣移轉數量已突破三十萬棟,不過整體市場餘屋數量依舊相當龐大,因此,購屋之前還是以多看多比較為上策。以下僅提供當前購屋應有的十二點建議,以供參考:

1.預售屋、新成屋與中古屋的抉擇:
─預售屋可邊蓋邊付款
─中古屋預期都更效益


雖然預售屋尚未興建,看不見也摸不到,但是一般人還是會以預售屋為優先考量,主要原因除比較偏好新屋之外,三年興建期間自備款邊蓋邊付款,可以比較輕鬆的方式支付期款。

另一常見的情況是,有些年輕人預定兩三年後結婚,家長也常會幫他們籌措自備款,尤其是預定兩三年後結婚,目前資金不夠,也可藉此增加一些儲蓄,這也正是一般人較容易接受預售屋的主要原因,目前有些建案提供一○%或零自備款付款方式,年輕人就很容易達成購屋的願望,尤其三年後交屋再結婚,藉此即可達到雙喜臨門的預期規劃。



至於新成屋或中古屋,雖然是看得見、摸得著,不過在短期內就必須支付三成自備款,並且緊接著又要負擔七成的房貸本息,一般人會覺得負擔不輕,不過最大好處是有些中古屋公設比較低,室內使用空間較大,另外也有不少人退而求其次選購中古屋,主要係著眼於都更之預期效益。

2.應先查閱「實價登錄」資訊:
─最佳議價基礎就是經過半年以上的實價登錄價格比較


雖然實價登錄已實施七年,並且揭露的門牌編號也已由五十個門牌逐漸降低到三十個,台北市更降低到十個門牌編號,不過對於一般購屋者來說,還是無法直接了解實際交易價格,其因在於十個門牌編號又有單號、雙號之別,並且各有好幾百戶,另外還有前後棟、高低樓層的價差,因此一般人很不容易經由實價登錄了解想購買標的合理價格。

因此,購屋之前,就應多花點時間蒐集資訊,並且還要實地勘查。目前各大房仲業者都已提供網路資料查詢,購屋前只要多看多比較,就不會因急於購屋而多付一筆冤枉錢,其最實際的議價基礎就是蒐集半年以上的實價登錄價格加以比較,就不會陷入價格迷思。

3.了解公設比偏高原因:
─應避免「虛坪」虛增公設比


目前銷售中的建案公設比普遍超過三成,值得關注的是,近年台北市有些小基地建案公設比居然高達四七%,因此,購屋時就要特別注意,除室內實際使用面積之外,還要了解公共設施的項目,以免購買到超高公設比的建案。



以往常見超高公設比建案將圖書室、乒乓球室、撞球室、健身房等規劃在同一空間,亦即雖規劃有多項公共設施,卻都擠在同一個空間,不僅不具實用性,也很容易衍生無謂糾紛。

一般而言,公設比偏高,室內空間尤其各臥房必然隨之縮小,益增家具擺設之困難性,另外,衛浴空間也必然侷促狹小,尤其更難兼顧通風採光,甚至出現暗房而嚴重影響生活品質,因此,購屋前應詳細檢視平面設計圖說,並且務必索取附加標示尺寸與註明各空間坪數的平面配置圖,俾免完工交屋時發生爭執。

4.逐項檢視主建物、附屬建物與共同使用部分面積:
─附屬建物僅陽台可以登記
─共同使用部分應避免計入車位面積


就預售屋買賣契約書範本之規定,買賣總面積包括主建物+附屬建物(陽台)+共同使用部分(詳請參閱附表),值得注意的是,自二○一七年一月一日開始雨遮與屋簷都不能登記;另外停車位應該要單獨計價,並且停車位面積不能計入總銷售面積,以免被「含車位價」稀釋單價而仍不自知。

5.是否為「含車位價」:
─應避免「含車位面積」稀釋單價

以往常見大坪數物件包含停車位面積,並且在單價稀釋之後,再以偏低單價作為廣告訴求;其實此一議題大都緣於含車位面積,近年台北市出現基地面積僅四十多坪,銷售面積卻高達五十幾坪,其中緣由即在於將車位面積灌進銷售面積所導致。因此,購屋時切記問清楚是否為「使用面積」或「含車位面積」等重要事項。

6.是否為二次施工:
─最大缺點為居住空間極為狹窄


一般常見之二次施工係緣於挑高三米六,主要係買賣面積較小,藉由中間夾層區隔為上下兩層以增加使用空間,常見上層當睡眠空間,下層當起居空間。一般二次施工都是在交屋後再進行施工,這類產品最大缺點就是居住空間極為狹窄,將來想要換屋出售不易,購屋之前就應該要有此認知。

另外小坪數建案常見「1+1房」之規劃設計,其實際效益為何,購屋之前務必三思!

7.是否為夾層設計:
─應避免「1F+B1F」或「1F+2F」之規劃設計


常見都市更新建案由於建蔽率縮小,一樓面積跟著減少,導致規劃設計時常將一樓不夠的部分以地下室或是二樓的面積補足,例如1F+B1F或1F+2F方式做為補償。此一問題表面看來面積不變,但等到交屋之後,就會知道跟原來的想像大相逕庭,並且利用價值差別也很大。

8.各空間應標示尺寸:
─應充分了解家具配置與室內空間之大小


對於小面積建案最直接的看法就是單價較貴,其實這類建案最大的缺點就是一般購屋者無法了解其間所潛藏的問題。例如有一友人問我,他們家最近買了二十二坪的預售屋,扣除三分之一的公設,所剩可能只有十五坪,想徵求我的看法,當時我的回答是回去先把設計圖攤開來看,然後再提出四點應注意事項。

(1)第一個問題就是購買標的很可能是中間戶,那應該就是單面採光。

(2)第二個問題是「三位一體」,亦即客廳、餐廳、廚房共用一個空間,並且廚房與餐廳之間沒有隔間。

(3)第三個問題是廁所沒開窗,通風採光欠佳。

(4)第四個問題是陽台極為狹小,無法兼顧空調設備、洗衣機、熱水器之放置,另外還有曬衣與雜物儲藏的空間又該如何處理。

後來他告訴我所提出的四個問題都正確無誤,因此,購屋時除公設比之外,平面設計圖還得清楚標示尺寸,這樣才可真正了解家具配置與室內活動空間之大小。

舉例而言,臥室最低限度也要容納得下五尺×六尺約○.八坪的雙人床,另外也要兼顧是否擺得下衣櫥、化妝檯等必備家具,這樣才能維持一定的活動空間與居家品質。

9.審閱期五天以上:
─應充分了解預售屋買賣契約書範本的條文內容


根據內政部所公布預售屋買賣契約書範本的規定,必須讓購屋者攜回審閱五天以上(詳請參閱附表),有關這一點,有些購屋者因為比較忙,也沒有注意主管機關的相關規定,常會被現場銷售人員說服,直接繳交訂金甚至簽約,殊欠公允,因此,購屋之前就應該要有此認知,才不致吃虧上當。

10.平面車位或機械車位
─應注意是否為雙向平面車道


目前一般建案大多規劃有一戶一車位,應格外注意的是,除是否為平面車位之外,在選擇停車位時還要注意地下第幾層以及停車位置與大小,尤應避免選購到死角或者是小車位,以確保停車方便性。另一值得注意的是,是否為雙向平面車道,是否面臨窄巷或單行道等問題。

11.生活機能與居家品質:
─務必實地勘查並檢視平面設計圖


生活機能主要著重於周遭環境,例如是否鄰近市場、公園、學校,並且距離捷運或公車站多遠,尤其應注意距離上班地點多遠等。其次,有些小坪數住家,麻雀雖小五臟俱全,但扣除三○%以上的公設比之後,實際使用空間極為狹窄,尤其是客廳、餐廳、廚房的合理配置,因此購屋之前還是要多看多比較為上策。

12.房貸比例
─小坪數住家應先了解銀行承作貸款意願
由於近年小坪數規劃大行其道,銀行對於這類產品之房貸相對保守,因此,購屋之前除應掂掂自己的荷包之外,更應注意建商所承諾的房貸比例在交屋時是否會打折扣。

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