莊孟翰│理財周刊1016期│2020-02-14 

美中貿易戰、武漢肺炎衝擊,全球經濟遭逢重大考驗!二○一八年以來台灣受惠美中貿易戰台商回流,房市交易量略呈增加趨勢。即便最近有房仲業者發布今年一月交易量因受到春節假期影響而呈現衰退,不過根據內政部統計處公布資訊,二○一九年買賣移轉棟數達三○.○三萬棟,相較二○一八年的二七.八萬棟,年增八%,創下近五年新高。想請問莊教授,交易量增加是否代表房市將邁向復甦,房價也會跟著水漲船高?

美中貿易戰、武漢肺炎等重大動盪因素,全球經濟前景堪慮,但有過SARS經驗,加上台灣受惠貿易戰,台商回台之外,也將產業陸續轉往美國、東南亞等地,分散過去產業過度集中大陸風險。

另外,近年與美國逐漸提升關係,美國官方積極鼓勵五百大企業投資台灣,從而亦將增加台灣的商用不動產與廠辦需求,台積電、聯發科本就以台灣作為主要基地,對未來5G、AI等高科技發展也會進一步帶來正面影響,並且擴增群聚效應。

落實居住正義 照顧中產階級

─央行備有「選擇性信用管制」措施因應


現階段房地產業者擔心武漢肺炎是否嚴重影響房市?如回歸基本面探討,二○一八年之後隨著台商逐漸回流,對商辦、廠辦及工業用地已出現明顯漲勢,多數台商原本在台就有置產,除非是提升居住品質增購豪宅,否則自用住宅需求不太可能跟著大幅增加。

有關此一議題,中央銀行在去年十二月十九日理監事會時已經注意到「房價該跌不跌」的問題,尤其是二○一五年房價轉折以來跌幅約僅兩成,如再放任止跌回升,又該如何言及照顧年輕族群?因此,央行也備有「選擇性信用管制」措施因應。



一月十一日總統大選結果,從選票當中可以很清楚看見台灣年輕人的力量,過去制定持有稅、房地合一稅,成功抑制房價,有錢人無法再像過去用極低的自備款囤房、炒房,然而,接下來如何落實居住正義,照顧中產階級,才是政府最該關注的一大議題。

餘屋增加 房市復甦言之過早

─僅以30萬棟低標研判復甦,未必客觀


撇開短期風險,回歸基本面,台灣仍面臨高自有率,並且空屋、餘屋數量很大的壓力,如只因買賣移轉數量微幅增加,必然無法據以斷定復甦走勢。根據歷年台北市房價資訊,一九九一年房價每坪三○.一四萬元,二○一四年漲至九二.四萬元最高,二○一九年回跌至八四.八萬元,跌幅相當有限。

其次,如圖所示,歷年買賣移轉棟數的高峰落在一九九六年的五○.八萬棟,二○一二、二○一三年秒殺階段呈現微幅衰退,二○一四年囤房稅實施,二○一六年再祭出房地合一稅,買賣移轉棟數明顯下滑,二○一六年出現二四.五萬棟的最低量。

其次,如就二○○三至二○一四年十二年間平均移轉棟數三八.五四萬棟,與二○○三至二○一九年,十七年平均移轉棟數三五.三四萬棟加以觀察,不論是二○○三至二○一四年十二年間,或二○○三至二○一九年十七年間的平均買賣移轉棟數都超過三十五萬棟,因此,若僅以三十萬棟的低標據以研判復甦趨勢,恐亦言之過早!

10~15%的議價空間依舊在

─議價、贈送車位、裝潢、家電等讓利促銷未歇


雖然二○一二、二○一三年交易量驟增,惟受到二○一四年囤房稅與二○一六年房地合一稅之影響,買賣移轉數量隨即驟降,因此,政府政策必然也是主導房市走勢之一大利器。

二○一五年以來連一些大型建案也很少在報章雜誌大打廣告,近期則出現運用文字敘述之置入性行銷方式,惟仍不脫讓利去化餘屋訴求,由此不難了解整體市場依然存在一○%以上的議價空間,若再加上贈送車位、裝潢、家電等讓利促銷部分,還是普遍存在一○%至一五%的下探幅度。



近年由於餘屋數量累增,再加上大量新成屋賣壓,建商不得不以讓利方式去化餘屋,就新莊、板橋而言,每坪價差十至十五萬元者比比皆是。

如再從六都的低度使用、待售餘屋等數量觀察,供過於求的市場,再加上長久以來的高自有率,預售與新成屋也不得不降價,藉「以價換量」去化餘屋。因此,接近市區、交通便捷的地方,或許「以價換量」可以奏效,但較偏遠的地方效果就遠不如預期,此亦可由完工五、六年仍未售罄建案比比皆是見其一斑。

建照、使照量大 賣壓逐漸浮現

─預售屋+新成屋,都是龐大的潛在賣壓


由附表資料顯示,二○○三年至二○一四年使用執照約一○五萬棟,若以平均銷售八成,剩餘兩成推估,尚有二十萬棟餘屋,若以平均銷售九成,剩餘一成推估,尚有十.五萬棟餘屋。

其次,如再從二○一五年加總至二○一九年,五年的使用執照數量約四七.六九萬棟,此一期間假設平均銷售六成,剩餘四成尚未售出,餘屋量約十九萬棟,由以上之推估,自二○○三年至二○一九年,應該還有二九.五至三十九萬棟的餘屋量。

另外,如再就二○一五年至二○一九年建造執照五四.八五萬棟、使用執照四七.六九萬棟加以比較,其間差距七.一六萬棟,由此不難了解未來餘屋數量勢必有增無減,而這也正是近年板橋、新莊、淡水、桃園及新竹等地房價每況愈下之主要原因。

因此,即便二○一八年迄今台商逐漸回流,對商辦、廠辦、工業土地產生助漲效應,但對住宅價格的影響應該沒有想像中那麼嚴重。

另外,今後就住宅市場而言,將會呈現兩極化趨勢,其因在於持有稅大幅提高,縱然有錢人想購買百坪以上的房產為子女置產,除非子女負擔得起每年沉重的持有稅,否則還是會以投資股票或持有現金為優先考量。因此,現階段若僅從買賣移轉單一指標據以研判未來市場復甦走勢,恐亦言之過早!

由以上之分析,對於目前想要購屋的消費者而言,不必因台商回流因素而擔心房價再度飆漲,因此,只要多看多比較,並且勤於查詢實價登錄資料,就不會因急於購屋而多付一筆辛苦累積的儲蓄。

http://www.moneyweekly.com.tw/Channel/Detail.aspx?UType=114&UID=23373933440&AType=1

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