北京新浪網 (2020-02-16 10:09)

智庫 | 疫情空襲下的房地產市場「傷情」

  來源:中國房地產報

  中房智庫 蘇志勇/文

  突如其來的新冠肺炎疫情,不僅對14億中國人的社會生活造成嚴重影響,更是對中國經濟造成不小的衝擊。房地產在這次疫情中也是最「受傷「的行業之一。延長假期、推遲復工、關閉售樓處,令銷售、新開工、施工、竣工等受到全方位影響;旅遊景區和娛樂場所關閉,住宿、餐飲、購物場所的大面積停業令商業地產和文旅地產損失慘重;市場需求的下降波及上下游產業鏈,鋼鐵、水泥、建材、家裝等相關行業也備受傷害。中房智庫結合疫情趨勢及房地產相關數據,對疫情空襲下的房地產市場「傷情」簡要梳理和分析,僅供參考。

  住宅市場:需求延後但不會消失

  住宅市場是房地產市場的重頭,也是與民生息息相關的市場。從目前疫情的發展趨勢看,按照鍾南山院士的推測,本次疫情在2月底達到峰值,4月份有望結束。目前湖北以外的省份新增確診病例連續下降,意味著疫情已經初步得到控制。隨著非疫情高發區域陸續復工,房地產投資也將逐漸恢復。樂觀估計疫情對房地產市場特別是住宅市場的影響集中反映在一季度。

  為了防控疫情,春節前已有包含湖南、江西、廣東、海南、黑龍江以及武漢、成都、重慶、福州、南京、蘇州、杭州、合肥在內至少60餘個省市下發通知,明確要求暫停售樓處銷售活動。許多房企藉此加大了線上營銷的力度,通過網上看房、手機看房等途徑彌補線下營銷的損失,但實際情況並不理想。

  根據億翰智庫監測的1月份40城市住宅市場交易數據,1月全國商品住宅銷售面積1538.61萬平方米,同比、環比分別下跌5.9%和33.9%。其中一線城市同比下降15.1%,環比下降39.3%。核心二線城市成交面積512.8萬平方米,環比跌幅達到43.1%。普通二線城市成交面積345.4萬平方米,同比下滑28.1%,環比下滑26.4%。三四線城市1月份成交面積483.7萬平方米,同比上升4.6%,環比下降23.6%。雖然1月份銷售數據同比、環比均出現大幅下降,但並非完全是受疫情影響,只是1月下旬才開始顯現。進入2月份則表現更為明顯。華創證券監測的2月份首周45城一手房僅成交17萬平方米,同比減少89%。

  關閉售樓處的措施大概率會持續到2月底,一季度銷售大幅下滑不可避免,預計一季度銷售至少下降30%以上,湖北預計下滑70%以上。

  疫情雖然對一季度房地產市場造成不小的衝擊,但對全年不會有太大影響。

  首先,一季度是傳統的銷售淡季。從過往10年數據看,房企銷售一季度佔比僅佔全年的18%。如果一季度末疫情能夠結束,樓市將在二季度銷售旺季到來之時走出陰霾。關閉售樓處迫使房企轉入線上營銷,雖然不能促成直接成交,但蓄客效果會隨著疫情結束開始顯現。

  其次,市場需求會因疫情延後,但不會消失。疫情給我們一個重要啟示:沒有自己的房子,關鍵時刻別說住酒店,就算租住的房子也可能被拒之門外。這種安全感只有在自家的房子里才能真正體現。不僅要有自己的房子,而且要住著寬敞舒適,採光通風、社區環境俱佳。「2003年非典疫情之後,健康住區的概念開始盛行,相信此次疫情之後,對住房品質的追求可能會更進一步。」

  第三,穩增長的邏輯會促使政策適度放寬,帶動需求的增長。新冠肺炎疫情給中國經濟帶來了不小的損失,抗擊疫情之外,穩增長的形勢變得更加嚴峻,作為支柱產業的房地產又將成為宏觀經濟的「壓艙石」。房地產調控的「一城一策」給了地方政府一定的發揮空間,此前過於嚴格的限購限售措施有了放鬆的可能,特別是對「錯殺」的改善型需求會適度放鬆。2月12日,無錫、西安等多個城市發佈了樓市刺激政策,內容涵蓋納稅延期、貸款支持、分期繳納土地出讓金等利好措施。可以預計,未來還會有更多的城市出台各種房地產行業利好政策。

  當然,以上都是出於最為樂觀的估計,疫情對市場的負面影響也不容忽視。疫情的持續給房企帶來巨大的現金流壓力,節后開工還將面臨趕工期與招工難、人工成本增加的矛盾。這些因素相疊加,將加速中小企業的破產倒閉,行業集中度將進一步提升。房企最重要的工作就是保證現金流:一方面加大促銷力度,加快銷售回款;另一方面則是加快應收賬款催繳。

  商辦地產:商業遭受重創

  辦公需求進一步下滑

  相比於住宅市場的需求韌性和自我恢復能力,商業地產在此次疫情中可謂損失慘重,而且是不可逆的。

  這次新冠肺炎疫情發生在中國傳統的春節之前,對於商業地產來說,這是一年中最黃金的旺季,疫情的中心又處在九省通衢的武漢。受疫情影響,全國大部分城市商業零售、住宿餐飲、旅遊、娛樂等產業按下暫停鍵,購物中心的客流、品牌商的銷售受到巨大影響。

  商業地產中損失最為慘重的當屬餐飲行業。根據國家統計局的數據,2019年全國餐飲行業收入為4.67萬億元,增長9.4%,其中15.5%的收入來自春節期間。今年春節至今,多數餐飲行業被迫停業。受疫情影響,餐飲零售業僅在春節7天內的損失就可能高達5000億元。最先表示「撐不住」的是餐飲連鎖品牌西貝,這個在全國60多個城市有著近400家門店、2萬多名員工的餐飲企業,每月的員工工資就在1.5億元。另一家餐飲巨頭「海底撈」面臨著每月7億元的成本支出,按照2019年的財務數據分析,賬面現金只夠支撐4個月。大商家尚且如此,疫情對眾多中小微商家的打擊更是致命的。

  電影院線也是遭遇重創的行業。全國院線2019年春節檔電影總票房為68.68億元,2020年春節由於各地要求關閉院線等娛樂場所,票房收入幾乎為零。

  疫情之下,以商業地產為核心資產的房企最為受傷。萬達、龍湖、寶龍、保利、天虹、步步高等全國600多家購物中心推出疫情期間租金、物業費減免政策,僅萬達商管集團旗下323個萬達廣場的商戶減租就超過了30億元。東吳證券預測,房企的租管收入一季度將減半,二季度視疫情情況而定,預計本次疫情對全國商業項目租管收入影響為-15%——-20%。

  直接的損失之外,最為可怕的是對商家信心的巨大打擊。疫情如果持續下去,品牌商家的經營會更加困難,形成行業的集體焦慮。不僅小微企業難以為繼,就連品牌商家將會出現關店潮、裁員潮,並引發退租潮。

  相比商業物業,辦公物業的直接損失要小很多。與眾多商場推出租金減免等措施相比,寫字樓市場尚未出現大規模減免租金的情況。此次疫情對於租期較長的辦公物業幾乎不受損失,對於春節期間待出租的部分則會產生一定影響,寫字樓短期內新增需求基本消失,。往年寫字樓市場在返工後會有一個租賃小高峰,一些企業會在春節返工後有新年的租賃計劃,今年受疫情影響,從租戶的角度,大量人員無法正常開工,很多帶看都處於停滯狀態,導致寫字樓租賃市場在整個一季度都會比較平淡。之前有計劃進行搬遷的租戶會延緩租賃行為,等待疫情結束再做考慮。從業主的角度看, 待入市項目會受到疫情影響延遲開工並推遲入市。

  疫情期間,很多企業被迫採取了移動辦公方式,軟體開發機構也趁勢推出適應不同用戶需求的各類移動辦公軟體,移動辦公這一潮流將很可能延續到疫情結束后,特別是對於一些小微企業來說,為了降低辦公成本、提高工作效率,將大範圍採用移動辦公形式,致使寫字樓需求將進一步下滑,空置率或進一步攀升。

  對於商辦物業市場來說,供給過剩、空置率高是近年來所面臨的難解困局,新冠肺炎疫情的衝擊或將成為壓倒駱駝的最後一根稻草。

  (此文刊於中國房地產報2月17日14版 責任編輯 蘇志勇)

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