工商時報 

俗話說,老鼠天生會打洞,衍伸到經濟領域的循環理論上,同樣也可得到驗證,就是商品漲到一定高點,就有回落的可能,房地產也是其中之一,持續上漲超過10年的高雄房市,在金鼠年是否會面臨此一循環,值得關切。
政府2011年祭出奢侈稅降溫房市、到2017年房地合一稅登場,可見房市的溫度變化,如果攤開有數據可考的上市櫃建商,2013年應是2019年以前的歷史最高營收落點,並於2019年再創一波新高。

但高雄房市多頭的這10年之間,高雄並未有太多產業人口移入,房屋產品在剛性的自住需求和投資客的介入之下,房價持續上揚迄今的過程中,值得注意的是,2017年以來,高雄建商仍然大量供給,房市的推案結構,也從中大坪數,轉為2房和3房的小宅,因為,在房價高攀之後,中大坪數的總價,已超過購屋者的負擔能力。

根據申報開工的小宅統計,從2017年到2019年,高雄2房和3房的小宅數量達21,042戶,在總價控制的天花板效應之下,去化也相當順利,令人憂心的其中之一是,在量方面,供給與需求看似相稱,但其是否全為自住的剛性需求,購買之後,是否視為永久財,長期自住?

如果至少有30%不是,而是以往買進中大坪數的投資客,近3年轉為改買投資小宅,那麼,2017年和2018年以來推出的預售小宅,恐將在今年陸續完工交屋,一旦投資客釋出,承接的力道,究竟有多大呢?對價格會有什麼衝擊呢?

另外一個令人憂心的是,在價格上,買賣價格的均衡點,恐怕已遭破壞,因為,房價上漲的驅動因素來自營建工程成本和土地成本,其中,鋼筋綁紮、模板組立、水電、以及泥作等4大營建工程成本,至少上漲20%以上,而地價更是在10年飆漲1到2倍。

換句話說,房價的上漲,並非來自消費者追逐買進的因子所驅動,一旦消費者的出價,抵不上成本的上漲,購屋的需求勢將壓抑買氣,並在買賣價格和供需之間,形成一個調整的過程。

此時,如果價格均衡點仍未出現,成交時間勢必延遲,甚或停滯,進而進入另一個調整過程,很遺憾的是,高雄金鼠年的房市,恐怕將是價格均衡點的尋尋覓覓過程。

 

https://www.chinatimes.com/newspapers/20200217000912-260210?chdtv

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