2020-02-17 05:30

繼承土地無力支付巨額遺產稅,極易成為土地蟑螂覬覦的對象。(資料照)

記者吳政峰/專題報導

「有土斯有財」是台灣人根深蒂固的觀念,不少老一輩人把窮盡一生攢的錢拿去買土地,導致身故時,帳面看似富有,實則「窮的只剩下土地」,子女無力支付巨額遺產稅。一旦若遇到土地蟑螂,祖產很可能遭到蠶食鯨吞,甚至以低於公告現值賤賣,不可不慎。

土地與房屋特性不同,單筆金額高、且開發複雜,有時市場購買意願低,繼承人若面臨繼承土地卻繳不出遺產稅的狀況,要找人購買又沒有門路,極易成為土地蟑螂覬覦的對象。以「雪中送炭」名義伸出援手購買,先支付訂金協助繳納遺產稅,等到繼承完畢卻拒繳尾款,興訟要求返還訂金。

因此種方式風險不小,律師翁偉倫表示,開發商為了降低風險,有時會「策反」其中一位繼承人,說服或買通他把部分持分過戶給人頭,向同業宣示已「插旗」,勿來購買,形同圈地,陷其他繼承人於「無人可賣」窘境,且因土地已不完整,無法向銀行貸款,地主若本身資力不足,可能連律師酬金都付不出來。

地主無力反擔保 只能任由土地遭拍賣

土地蟑螂手法精細,外觀看似好心幫忙繳交巨額遺產稅,只是因為經濟困難無法支付尾款,不得不提告要求返還訂金。翁偉倫指出,涉世未深或是未明究裡的法官,很容易就起了惻隱之心,以民法第252條「約定之違約金額過高者,法院得減至相當之數額」,判地主應返還部分款項。此時,土地蟑螂突然變有錢,可拿出現金提供擔保,而地主本來就沒錢,無力反擔保,只能任由土地遭拍賣。

由於開發商最終目的是要獲得土地,因此出現「聲請拍賣、自己購買」的怪象。更惡劣的是,他們不拍賣整筆土地,而採「拍賣持分」的方式拉低鑑價金額,先取得部分地主的持分,再分次拍賣其他地主的持分,蠶食鯨吞,最終取得整筆土地。翁偉倫解釋,此種方式不但可以降低成本,若土地非處蛋黃區,最終拍定價格還可能低於公告現值,嚴重侵害地主權益。

反之,若開發商敗訴,也因手中仍掌握人頭持分,可向法院聲請「變價分割」拍賣,雖然其餘地主有優先承購權,但實際上他們無資金購買,最後還是由開發商得標。翁偉倫指出,此階段是拍賣整筆土地,土地完整,鑑價較高,成本相對提升,惟仍為有效掠地的經濟手段。

翁偉倫認為,地主跟開發商之間的經濟、資訊、專業等相關能力均不對等,建議民眾繼承土地時若不放心外人介入,可以用「抵費地」方式繳交遺產稅,也就是捐部分土地給政府、以公告現值抵稅金;若遇到買家,也應至判決書系統查詢對方有無類似土地蟑螂的紀錄;最重要的是,繼承人應團結,勿遭策反,以免喪失最佳利益。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1352568

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