張宏業 特許測計師、中國房地產估價師  2020-02-18

在新年假期間,筆者偕同親友到台中市走了一回,登清境農場、臨日明潭岸、並最後留在台中市中心西屯區考察。台中市西屯區是整座城市最繁盛的商業酒店地帶,並且包容最高級豪華住宅大樓。聽台中市同業於出行時推介,這些新型高樓不乏是重建產品,還有不少空置地皮分佈不同區域待發展商開發。根據筆者不同台灣城市發展商介紹,自從2017年起中國台灣尤其台北市和新北市捲起一股危老/都更台風,重燃台灣廣大市民都更活動的熱情,小業主對危老建築重建及都市更新(簡稱危老/都更)執行的可能性重拾信心,一股城市重建熱潮悠然而生!

港澳可把良好經驗引入

今日香港已經推行市區重建有一段時間,而澳門現屆政府要把市區更新活動立法落實推進,中國台灣的成功因素是可堪港澳華人地區借鏡,把良好經驗引入、吸收失敗原因,可對將來港澳地區未來都更產生推動效果。

據中國台灣不動產資訊平台資料,台灣六都30年以上老屋是以台北市的68%居首、而高雄市及台南市以48.4%和47%列亞軍和季軍、新北市以43.5%列為殿軍、最後二座歸台中的36.2%和桃園市的32%。這肯定同台灣城市發展史有莫大關係,也說明台北和新北市政府為何積極推進都市更新和危老活動。

立法大為縮短申辦時間

翻開相關發展歷程,中國台灣都市更新活動是自2017年5月實施《危老條例》後引發爆炸性發展。《危老條例》是有別於一般都更條例,相對地針對未達最低結構安全評估級別的超30老屋、並無基地面積限制和限定10年內申請重建 (但如於2020年5月9日前申請則額外獎勵10%容積率)。不過有別於一般都更條例,必須土地及建地所有權人百分之一百同意,但是申辦流程被大幅簡便於主管機關須60日內審查完成申請,有效地把一般都更申辦時間的至少2年以上縮短至合理、可操作時間表,這正是一般老房小業主踴躍參與的主要因素。

上述舉措得到新北市和台北市政府最先行的回應。例如去年三月新北市成立跨局處「新北市都更新推動辦公室」,9月18日迅速通過《新北市都市更新建築容積獎勵辦法》,把都更的容獎措施、實施方法,讓市民清楚知道。

這兩個城市政府善用專業人士,有效推動都更/危老工作。例如台北市政府委託民間機構培訓危老重建推動師,截至去年10月中止,取得資格人數已經破一萬。他們來自地產界相關行家,包括地產仲介人員、建築師、地政士、建設和土地開發界。危老重建推動師自發性斥資成立「推動自主都更協會」和「現代建築經理公司」,利用現在科技建置一套App,提供更新平台令地主、開發團隊、建造人員可以把確認案件的最新進度發佈交流。

最堪其他區域專業行業借鏡是培訓課程最長屬於D組,全程三十六小時,招募對象群體是現任或前任里長、鄰長 (中國台灣特有的地域管理人士,等於香港區議員)、現任或前任社區主委等社區服務人士和老屋合法建築物的所有權人或其「配偶」及直系親屬。這項針對性招募是切中所有都更/危老活動的痛點,是地域管理者和社區工作者才是眾項目成敗的隱性因素。危老/都更活動涉及長期不斷的親身遊說工作,這股背後力量是主要推手。

銀行在融資上提供便利

老屋改建民眾簡單重建方式主要有兩個,即直接找建築商和業主們自己蓋房。前者方式建築成本自然主要或全部來自建築商,但是後者小業主可以找建築經理公司協助全程管理,它們資金源自金融機構。官方股份銀行積極經營重建融資業務,如中國台灣中小企業銀行特別成立「創新金融專案辦公室」專責單位,主要整合業內資源,加速案件辦理。

其實,澳門政府可以借鏡中國台灣成功經驗,鼓勵本地金融機構成立都更專案單位、引用民間專門機構如本地工程師學會、建築師學會、房地產評估師學會等等主辦培訓類似「都更推動師」,招募政界、社區、專業人士參加相關培訓課程,把整個流程的關鍵群體導入參與!於政府審批過程和法規中,部門制定清楚及高效的審批程序、法制完成時間和危老/都更活動目標建築物條件!

所謂「萬事起頭難」,澳門必須完成詳細完善前期計劃才可落實執行,方能高效完成這項艱巨任務,把澳門建成「宜居宜人」的現代化城市,增加整體城市競爭力。■題為編者所擬。本版文章,為作者之個人意見,不代表本報立場。

http://paper.wenweipo.com/2020/02/18/FK2002180005.htm

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