2020-02-18 01:37名家觀點 吳大任
  •  
  •  

 

社會住宅政策真的能有效解決居住問題嗎? pexels
社會住宅政策真的能有效解決居住問題嗎? pexels
 
台灣長期面對房價高漲與薪資所得停滯問題,對此,內政部在2010年推動合宜住宅政策,由政府提供土地,低價賣給業者,由業者出資興建,提供無自有住宅的中低收入家庭以合宜價位購買,希望抑制房價。2014年爆發桃園縣副縣長葉世文弊案後,取而代之的是中央與地方政府積極推動「只租不售」的社會住宅政策。

政策的實施代表公共資源的重新配置,可以確定大規模興建社會住宅必然排擠政府其他支出,但社會住宅政策真的能有效解決居住問題嗎?蔡政府離新任期就職還有一段時間,相關單位可沉澱下來思考這問題。

台灣房地產市場的主要特性為房屋持有成本很低,一年的房屋稅加地價稅不到房價的千分之2。相對的,美國或日本一年的房產稅大約是房價的2%,台灣的房屋稅負不到美國或日本的十分之一。

以1,000萬元的房子為例,在美國一年需繳20萬元的房產稅,在台灣,房屋稅加地價稅不會超過2萬元,假設有人擁有十間上千萬元的房子,只要房租每月超過1.7萬元,一間的房租收入即可支付十間全年的房產稅。因此,相較於美日,台灣有許多家庭購置兩間以上房產,使得台灣房價居高不下。(延伸閱讀:會員專屬/以房養老划算嗎? 怪老子這樣看

另一方面,擁有多間房子的家庭可以出租自住以外的房子,因此台灣房屋租賃市場的供給非常充裕,大量的供給導致台灣房屋租賃市場價格(房租)偏低。房地產業界經常將房租收入當作購置房地產的投資報酬,並以房租房價比做為購置房地產的投資報酬率。

台灣的房租房價比偏低,台灣房價最高的台北市,在全球都市的比較中,房租房價比是倒數前幾名,只比深圳與香港高。在房產持有成本高的國家,一般家庭不會購買第二間房子,因此房屋租賃市場的供給不足,導致房屋租賃市場價格過高,經濟弱勢家庭租屋負擔沉重。針對房租過高問題,全世界大約有40個國家曾經實施房租管制。

以美國為例,紐約、波士頓、舊金山、洛杉磯等大城市都實施過房租管制。但是,房租管制嚴重破壞房屋租賃市場的價格機能,衍生許多後遺症,包括房屋租賃市場供給大幅萎縮,有迫切需要者租不到房子,房東不願維修使得房屋品質下降等。因此,各城市政府又陸續宣布放棄房租管制。相對的,房產持有成本低的國家房價偏高,但是房租偏低,因此,即使在台灣房價最高的台北市,一般家庭可能買不起房子卻租得起房子。

房屋可以做為居住使用,也可作為投資工具。美日課徵高房產稅,抑制房產需求,不利房地產投資,但也使得房屋租賃市場供給不足,租屋家庭難以支付過高的居住成本,成為政府難解的社會問題。相對地,台灣土地稅與房屋稅偏低,有利於投資與長期持有,許多家庭擁有多筆房產,只租不賣,因此台灣的房屋租賃市場供給充裕,房租長期維持在低檔。

政府研擬居住政策考量的重點應該是人民是否有房子住,居住成本是否過高。台灣因為房屋租賃市場供給充裕,房租偏低,不想買房的家庭容易找到價廉物美的出租房,居住問題不大,政府只需適當補貼弱勢家庭或剛進入社會年輕人的房租支出,照顧經濟弱勢族群,減輕他們的居住負擔即可,不應再大量興建「只租不售」的社會住宅,增加已經非常充裕的房屋租賃市場供給。

另一個居住政策的重點是都市更新,台灣地處高地震帶區,老舊房屋的居住安全問題處理刻不容緩,公共資源應優先配置,積極推動防災型都更,如此,百姓才能在真正在台灣土地上安居樂業。(作者是國立中央大學經濟學系教授兼台灣經濟發展研究中心執行長)

延伸閱讀》

會員專屬/過去養房到老 未來以房養老

會員專屬/等我們老了該把房子賣給誰?

圖表/以房養老好?先評估兩迷思四風險

https://money.udn.com/money/story/12952/4351977?from=ednappsharing

    全站熱搜

    顏明輝_美商ERA 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()