李同榮│理財周刊1017期│2020-02-21 
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由於中美商戰再加上武漢疫情蔓延,不但會重創中國經濟,也將波及到二○二○年全球經濟成長表現,台灣因地緣因素與台商出口依賴度,在經濟層面難免受到波及,此次疫情過後,台商勢必加速撤離中國大陸,而工商用地、商辦、廠辦三大類產品需求將大幅增加,成為二○二○年房市三寶。

從供給面與需求面分析 房市三寶走揚趨勢

筆者從供給面與需求面兩個角度分析房市三寶,工商業用地、商辦、廠辦市場走揚的背景因素:

房市三寶供給面分析~

多頭住宅市場走揚十多年,這期間,台灣的土地濫用程度嚴重,可謂「農不農、工不工、商不商」,農地違建成工廠,農舍違建成別墅;工業用地違建成工業住宅,真正工業需求地價高漲,更是台灣製造業回流的最大阻礙。同時,商業用地的開發,因為商辦與豪宅市場價差三成以上,建商寧蓋豪宅也不建商辦。過去十多年住宅市場持續榮景,導致土地的濫用與違法開發,也造成商辦廠辦市場供給面相對稀少。

房市三寶需求面分析~

大陸製造業回流與台商資金回流是真正觸發房市三寶走強的兩股主要動力,其需求則集中在工商業用地、商辦、廠辦三大類。而分析房市三寶持續走強的主要原因可分為遠因、近因與引爆點:

(一)房市三寶走揚遠因~大陸製造業回流

大陸人均已跨越九千美元以上關卡,由於工資大幅提高與環保意識抬頭,製造業成本高漲,傳統產業若不轉型,獲利能力將逐漸萎縮,因此勢必轉移到人均三千美元以下人力資源充沛的國家(如越南)。



回顧二十五年前,台灣資訊代工業走強,但也因台灣人均從三千美元大幅提高到一萬美元,因此製造業產業鏈受不了缺工與工資增加的壓力,加諸環保意識抬頭,設廠擴廠不易,因此產業全數外移大陸,事隔二十多年,如此現象同樣在大陸發生,台商傳統製造業若不撤移東南亞,就寧願撤回台灣重啟爐灶,或是功成身退班師回朝,將資金回流台灣,落袋為安。

(二)房市三寶走強的近因:

1.中美商戰方興未艾:

中美商戰開打至今,表面上是有趨緩,但實際上暗潮洶湧,全場賽局將由貿易戰轉科技戰,甚至是一場全球霸權的爭霸戰,而美中貿易關稅大幅提升,對大陸台商產生重大影響,逼得相關產業鏈成本大幅提高,台商製造業不得不加速撤離。

2.全球CRS肥咖條款上路及台灣租稅大赦啟動:

台灣去年啟動租稅大赦,吸引在大陸及全球各地海外資金大挪移回流台灣,這龐大的資金回流是現在進行式,且迫切需要投資的出口,工商土地與A辦及大面積廠辦需求瞬間轉強。

(三)武漢疫情是房市三寶逆勢轉強的引爆點:

台商近年來在大陸的處境內憂外患,內有經營成本增加,外有中美商戰加徵關稅的雙重壓力,此次疫情擴散,封城封市,未來隨著疫情結束,也將造成大陸停滯性的通膨危機,台商也將面臨產業出走與斷鏈危機,情勢所逼,將加速大陸台商大舉撤離的決心。若大陸台商製造業大舉回流,將重啟MIT台灣製造榮景,未來疫情解除後,房市三寶就會有逆轉反彈的機會。

2020住宅市場 北台灣以「桃竹」為首選 南台灣以「台南」為優先

至於房地產住宅市場的表現,北台灣以桃竹為首選,桃竹地區因北台灣交通建設完整,桃機捷運完工後,大台北都會擴大,與大台北產生半日生活圈效應,近年延伸線也將開工。另外,近年台北市人口往新北市移動,新北市人口往桃園移動,桃園成為北台灣唯一人口淨流入的都會,而平均房價只有台北三分之一,房價較具上漲空間,新竹地區因竹北科學園區外溢效應,人均所得與消費能力不斷提升,購屋能力也是北台灣最具實力的區域。

南台灣住宅市場,則以台南表現最優,因其房價基期為六都最低,土地價格持續上揚,較佳地段商用土地價格有上看一坪五十萬潛力,中古屋一字頭房價尚有表現空間,預售屋均價跨入二字頭,高端豪宅進階三字頭,台北豪宅逼近一坪三百萬,台南豪宅只有十分之一價差,後市仍看好,房市進場風險,台南為六都最低。

綜上所述,中國疫情對整體房市影響層面,住宅市場影響較大,第一季交易量將受影響,第二季是否回溫,端看疫情是否迅速有效控制,下半年將維持價穩量溫走勢,至於房市三寶市場,則有大幅成長的表現機會。

http://www.moneyweekly.com.tw/Journal/article.aspx?UIDX=23403736460

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