莊孟翰│理財周刊1017期│2020-02-21 
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台灣雖然不是最早邁入高齡化社會的國家,但高齡化速度卻最快,銀髮商機不容小覷,房地產市場嗅到商機,產品也逐漸朝向無障礙空間,讓年長者使用上更為方便的走向規劃設計。本文邀請在打造多項「共生宅」產品,實地參訪日本、德國、丹麥等國共生宅經驗的合勤健康事業董事長李柏憲,與讀者分享開發這類創新性產品的寶貴經驗。相較專為銀髮族設計的住宅,近年在歐洲及日本等地興起共生、共鄰及同鄰不同宅的嶄新居住概念,打破純養老、長照中心的框架,是否能為台灣的住宅市場注入新血,帶動未來世代同堂另一類型的居住模式?

長年關注共生住宅領域,李柏憲明白指出「真正的銀髮住宅未必是開發商的首選,因為不會賺錢」,這就是當前共生住宅最大的問題所在。目前合勤健康事業在台中烏日的共生宅已完工,苗栗建案已開工,桃園及新莊也正進行規劃設計中,未來在金門打造的兩個開發案也已進行規劃設計中,其對「共生宅」一詞尚不熟悉的台灣市場,已率先揭開住宅新型態的發展趨勢。

人口變遷,購屋需求逐漸降低
─住居型態將步日本後塵逐年調整


根據內政部統計數據,二○一八年三月,台灣六十五歲以上老年人口三三一.二萬人,占總人口二三五七.二萬人比例高達一四.○五%,正式邁入高齡社會。另外,根據國發會公布之「中華民國人口推估(二○一八至二○六五年)報告」,二○二一年總人口數達到最高峰二三六一萬人之後進入負成長,二○二六年六十五歲以上老年人口占比將會超過二○%而進入超高齡社會。



根據國發會之推估報告,我國於一九九三年成為高齡化社會,並於二○一八年進入高齡社會,預估六年後(二○二六年),我國老年人口占比將超過二○%,成為超高齡社會的一員,高齡化速度較歐、美、日等國為快。預估二○三○年老年人口將增至五五九萬人(增幅六三.一%),二○六五年再增至七一五萬人(增幅一○八.四%),占總人口比重達四一.二%。

值得關注的是,近年家戶增加數量已超過人口成長速度,且隨著六十五歲以上老年人口的增加,家戶人數已呈逐年下降趨勢,此就一向以三十至四十歲為主要購屋族群的市場結構而言,必然遭受嚴重衝擊,依照台灣目前八四.八三%的高住宅自有率,房市供過於求情況勢將與日加劇。

反觀早已邁入高齡社會的日本,二○一五年六十五歲以上人口已高達二六.七%,及至二○六○年更將高達三八.一三%。另外,現階段空屋數量也已高達八二○萬戶,根據日本國土交通省預估,二○四○年將有約九百個城鎮會面臨更嚴重困境。此外,日本年輕人偏好購置新成屋,以致二手屋銷售率僅約一五%,因此,一般預期未來空屋率也將逐年增加,無效空屋增加將出現更多治安死角,台灣人口變動趨勢與日本極為類似,應及早防範因應為宜。

時代需求,全齡共生宅應運而生
─合勤共生宅,開創世代共居新趨勢


面對人口快速變遷與少子化、高齡化的趨勢,整體市場更會加速朝多角化的方向發展,這也正是近年共生宅催生出來的主要原因。李柏憲董事長從事建築行業二十餘年,對於房地產市場有著敏銳獨到的眼光,當他提及想要投入高齡者為主的共生宅市場時,我當然樂見其成,也認為這是一條正確的道路,特別是台灣過去養老型態還是停留在照養機構的思維。面對上述人口快速老化問題,再加上房產市場需求改變,勢必會如同日本一樣出現一波波震盪。

危機就是轉機,共生宅的理念在於以永續經營與高齡健康為主軸,融入當地區域特色、風土民情、文化習俗等元素,從養老這一領域來擴充房地產的多元性,進一步看,其中這個缺口更是從健康橫跨到失能照護中間不可或缺的一環,台灣在二十多年前就有不少企業想要介入開拓此類產品,但由於專業整合不易,且對於不同領域的跨域合作沒有一套標準的SOP模式可資依循,導致整體構想始終停留在觀望或嘗試階段,因此,共生宅實在不能單純的僅以養老房產之經營管理視之。



至於其中最大差異點就在於,共生宅已跨出一般建設公司純粹以投資興建與房產買賣之窠臼,而延伸到服務端對於以人為主的餐飲照護、才藝學習、健康照護、心理諮詢等服務,讓高齡居住者的日常生活更為充實,以貫徹永續經營與高齡健康這個主軸。

 

房市「下濾循環」與「8高」現象之紓解
─共生宅開創房產永續經營新里程碑!


一般而言,健康的房產市場會不斷進行「下濾循環」,也就是高所得者為了換新屋,會將舊屋以較低價格轉手給收入較低者,而形成健康循環的中古屋市場。但十多年來房價漲幅超過一倍,所得較高者釋出的房子,收入較低者還是買不起,這時較高所得者就沒有多餘資金去購買新房,導致房市交易遲滯,再加上以下房市「8高」的匯聚,終而出現景氣徘徊現象。

1.高房價:例如台北市一坪八四.八萬。

2.高自有率:二○一七年全台八四.八三%、台北市八三.六九%。

3.高空屋率:根據二○一○年數據,全台一九.三%、台北市一三.四%、新北市二二%。

4.高公設比:例如台北市三四.五%、新北市三一.五%。

5.高稅負:房地合一稅邊際稅率為四五%。

6.高房價所得比:二○一九年第三季的數據顯示全台八.四七倍、台北市十三.七三倍,新北市十一.六六倍,亦即在台北市要將近十四年、新北市也要將近十二年不吃不喝才買得起房。

7.高房價租金比:台北市高達四十九倍(Global Property Guide)。



8.高房貸負擔比:二○一九年第三季的數據顯示全台三四.七三%、台北市五六.二八%、新北市四七.八○%。

由上所述,雖然各界對於台灣房市景氣看法未必一致,最近所呈現商用與住宅市場之差異即是一例,尤其面對人口與社會結構的劇變,共生宅必然會掀起高齡、養生、退休這一族群的嶄新市場需求,也能在傳統建築產業觀望覬覦樂齡族群這塊商機上,具有指標性引導作用,或許早已邁入超高齡社會的日本,正能提供我們更多值得參採之案例。

現階段李柏憲董事長全心投入的共生宅係搭配合作金庫的信託服務、以房養老以及代租代管等方案,除了呼應政府政策外,對於上述所提「下濾循環」與「房市8高」等問題,或許從高齡者需求這一領域加以思考,也能為未來整體房市紓解些許這麼緊繃的壓力。在此,也期許共生宅能為台灣社會帶來房產經營全新的里程碑!

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