2020年03月01日

【唐家儀╱台北報導】去年景氣復甦回溫,陸續出現不少豪宅成交案例,價格卻難現往日榮景。統計實價登錄以來交易單價前5貴豪宅,鴻海創辦人郭台銘所持有「信義富邦」1樓戶,以每坪358萬元奪冠,其後依序為「元利信義聯勤」、「帝寶」、「西華富邦」及「皇翔御琚」。

 

信義區豪宅「陶朱隱園」因交易價未於實價中揭露而不列入排名。范厚珉攝

 

盤點2012年實價上路以來的豪宅交易,前5名除「西華富邦」位於大直重劃區外,「信義富邦」及「皇翔御琚」皆位信義計劃區,「帝寶」與「元利信義聯勤」則皆緊臨大安森林公園,屬不敗精華地段。

陶朱傳每坪逾400萬

至於外界最矚目的信義區「陶朱隱園」,去年4月經鑑價每戶逾13億元,單價達440萬元,去年9月由威京關係企業承耀公司買下7樓1戶,銀行擔保債權總額高達13.2億元,估總價約18.3億∼22億元,單價高達610萬∼750萬元,刷新台灣豪宅天價紀錄。
《住展》雜誌研發長何世昌表示,「陶朱隱園」公設至今還沒公開,對外始終有層神祕面紗,因還未被登錄在實價資訊,且因交易人為特殊關係戶,暫不算在前5名,然每坪要價逾600萬元,將成該案成交的最大抗性。

【TOP1】信義富邦 元首級保安護郭董

全台第1貴的豪宅王,由屋齡17年、擁信義區燙金門牌的「信義富邦-國際館」拿下,1樓戶成交總價5.5億元,坪數181.35坪,換算單價高達358萬元,買家即為鴻海集團創辦人郭台銘,在2014年以億銈投資公司名義購入。

「信義富邦」以元首級保全吸引不少科技大老入住。范厚珉攝

郭董客廳掛老虎繡

郭台銘家族共持有「信義富邦」6戶,去年網紅Joeman於YouTube發布郭董豪宅開箱影片,就是該1樓戶。影片介紹光玄關就有4坪,客廳牆面掛著霸氣的老虎雙面繡,還有全台僅2台的120吋夏普大電視,書房供奉關公,內部裝潢不若想像中奢華,郭台銘解釋:「買的時候就是這樣的裝潢。」
「信義富邦」由富邦集團董事長蔡明忠操刀規劃,標榜「元首級」保安,狠砸逾千萬元更新保安規劃,請來前總統李登輝的退役隨扈為社區安全加密,包括監視器位置、動線等,因此吸引科技業大老如廣達董事長林百里、聯電董事長曹興誠等當住戶。

有專用庭院約80坪

屋比房屋總監陳傑鳴表示,「信義富邦」1樓戶之所以穩居全台豪宅王寶座,主因是該戶為特殊戶,有約定專用庭院約80坪未計入謄本中,因此換算單價偏高,將前央行總裁彭淮南的300萬元防線遠甩在後。

郭台銘以單價358萬元購入「信義富邦」1樓戶,客廳牆上有老虎雙面繡展霸氣。資料照片

【TOP2】信義聯勤 黑卡級管家吸江蕙

位大安區建國南路二段、大安森林公園第1排的「One Park Taipei元利信義聯勤」,共有2棟建築,各為31層、35層,屋齡僅1年,去年8月實價揭露176坪的32樓戶交易,總價4.61億元,拆算單價299萬元,名列豪宅第2名。

正對大安森林公園的「元利信義聯勤」,標榜24小時黑卡級管家服務。范厚珉攝

大安森林公園首排

該案由普立茲建築獎得主Richard Rogers設計,公設由英國皇室御用設計師操刀,管理費每坪350元,標榜24小時「黑卡級管家」服務,不論日常用品採買、幫忙監工裝潢或代訂米其林餐廳、私人飛機都可,頂奢服務也吸引藝人江蕙、廣豐集團賀家、元利集團董事長林敏雄等富豪名人購入。
屋比房屋總監陳傑鳴認為,「元利信義聯勤」因具大安森林公園景觀、黑卡級管家服務而話題性十足。中信房屋行銷企劃部副理江龍名也認為,該豪宅具備台北市少見的絕美景觀,且建築本身有一定稀有性及話題性,因此每筆成交單價均站穩200萬元大關,其管理費更屬台灣豪宅中數一數二的高昂,以目前屋齡僅1年的優勢,且房市正處回溫狀態來看,高樓層價格有望再創新高。

藝人江蕙前年7月砸下4.27億元,成為「元利信義聯勤」住戶。資料照片

【TOP3】帝寶 安全口碑擄小S

台北市大安區仁愛路三段的豪宅「帝寶」於2005年落成,住戶聚集政商名流,包括頂新集團魏家、宏泰集團林家、連戰家族、藝人小S等,2013年7月有「河南王」稱號的王任生,以總價3.98億元買下160坪的19樓戶,創當時全台最高單價、每坪298.2萬元紀錄,目前則名列全台第3貴。
全社區規劃A∼F共6棟大樓,規劃最高28層、地下4層,總戶數168戶。有趣的是,因過去富人習慣住獨棟別墅,因此「帝寶」早期賣得並不好,甚至被戲稱為「最貴國宅」,但在新光集團少東吳東亮綁架案、白曉燕命案後,改變富人購屋觀念,從谷底翻身為一流豪宅。
屋比房屋總監陳傑鳴表示,「帝寶」以社區公設、品質、安全性建立口碑,即使房價排名第3,仍是大家心目中的豪宅代名詞。信義房屋企研室專案經理曾敬德認為,「帝寶」能衝上每坪近300萬元,主要是該戶接近頂樓戶且時機點正好,雖然具有一定地位,但隨著屋齡漸舊、新豪宅陸續落成,公設、管理服務推陳出新,推測未來難再創新高價。

「帝寶」雖具指標,但隨著新豪宅林立,估難再創新高價。范厚珉攝

【TOP4】西華富邦 高樓擁水岸景觀

最新實價甫揭露,去年底大直重劃區「西華富邦」又賣出3戶,其中2戶為42樓頂樓戶,總價共7億6983萬元,換算最高單坪僅約264萬元,不敵2015年7月創下的39樓戶每坪290萬元最高成交紀錄。

大直豪宅「西華富邦」提供萬豪酒店物業管理。范厚珉攝

有4筆賠售出場

「西華富邦」標榜有萬豪酒店物業管理,中高樓層具備遠眺水岸景觀,屋齡4年,樓高42層,總戶數236戶,規劃108、145坪以上,知名住戶包含台積電創辦人張忠謀、富邦集團蔡家。
然而雖然貴為全台第4名豪宅,但市場卻也連連傳出賠售消息,實價揭露該社區交易共124筆,其中轉售的5筆中,就有4筆是賠售出場,最高紀錄以賠2127萬元出售,僅最新1筆的轉售戶,前屋主持有4年,於去年9月獲利220萬元出場。
大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示,「西華富邦」成屋的時機點正巧碰到市場反轉,賠售戶別多是因入手在高點的緣故,該豪宅交易直到去年下半年才轉為熱絡,目前平均交易價為每坪186萬元,高樓層均價約在每坪220萬元,在現在買方普遍不追高的情況下,每坪290.6萬元已達到頂峰。

【TOP5】皇翔御琚 停車位最貴

同屬信義計劃區知名豪宅的「皇翔御琚」,坐落在忠孝東路五段236巷內,旁邊就是學校、公園,在商業活動發達的信義區中,顯得較低調、寧靜。屋齡至今8年,規劃A、B、C棟共計48戶,實價揭露最高單價為2014年7月成交的4樓戶,單價達290.5萬元,面積342.47坪,總價更高達8.68億元,成為全台第5貴。

「皇翔御琚」4樓戶曾以總價逾8億元成交。范厚珉攝

高達870萬相當驚人

從地籍謄本可發現,該最高價戶別的買家為英屬開曼群島璿溥投資公司,無任何貸款紀錄,等於手捧8.68億元現金購入。此外,實價揭露「皇翔御琚」每個停車位的登錄價格為500萬∼870萬元,相當驚人,為目前實價最貴停車位。
不過觀察「皇翔御琚」近幾次成交紀錄,單價屢創新低,2019年11月最新成交的11樓戶,總價4.1億元,每坪210萬元。台灣房屋智庫資深經理陳炳辰認為,「『皇翔御琚』想再衝破新高價有很大的難度」,主要是該社區有很長一段時間都沒有交易,後續成交的價格也沒太大亮點,加上已過了最好銷售的時間點,目前周邊有太多超級豪宅競爭,因此無法再吸引買家用更高價出手。

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