若排除國際淨遷徙因素,台灣人口粗出生率與粗死亡率曲線已於2019年交叉,人口由自然增加轉為自然減少(如圖),但人口負成長是不是房市長線影響的最不利因素,專家眾說紛紜,而在六、七年後,台灣更面臨勞動力大幅率退的時點,對台灣經濟發展會有如何嚴重的影響,對房市未來會有如何不利發展,台灣的少子化趨勢真的無解嗎?

筆者從三大面向解構少子化對房市未來發展的重大影響:

一、從市場供需的角度分析,人口減少會不會是房市長線需求下滑的主要因素?

近年來台灣人口發展趨勢呈現晚婚、不婚、不生、少子現象,2021年將正式邁入人口負成長國家,由於出生率下降,相對死亡率增加,推估到2065年,台灣人口將從2,600萬劇降到1,700萬以下,這種現象若持續未獲改善,往長線十到三十年看,具購屋能力的剛性需求必然逐漸降低,當然就會是房價下滑的主要因素。

但評估房價漲跌因素有二、三十種影響變數,包括基本面的供需因素、土地價格、經濟成長、國民所得、房價所得比、匯率、稅率、利率、貨幣供給年增率、股市、少子化、二代不同堂、租賃市場崛起……,另外有政策面的調控,消息面的中美商戰、新冠病毒,技術面的產業景氣循環……等。

上述任何一項變數都有可能影響長中短線的房市發展,但也可能因其他更重要的因素影響(例如游資充斥、利率偏低)而撼動不了整體房市走勢,所以,少子化雖是房市下滑的主要因素,但單一變數是否能影響往後房市全局,仍然須觀察各項時空因素的變化關係。

二、從勞動人口的角度分析,生產力衰退會不會是房市下跌的主要殺手?

早在二十年前,台灣的出生率就大幅下滑,雖然目前勞動力人口還在高峰期,經過推估,五、六年後,台灣25至65歲的主要勞動人口將劇幅下滑,這對經濟成長的動力將產生嚴重的影響,因為生產力與購屋能力息息相關,生產勞動力人口衰減,有購屋能力的人口就會衰減,相對房市就失去一部分推升動力,若勞動生產力無法提升,房價下跌的趨勢就會顯現。

三、從人口密度的角度分析,人口密度高的都會,會不會是房價支撐的主要動力?

根據2020年官方統計,台灣人口為2,360萬4,265人,人口總增加率為千分之1.22,人口密度每平方公里656人,為全世界人口密度前二十名國家,而台北市面積271.8平方公里,人口270萬,以每平方公里近一萬人的密度,高居全球前十名。

由此推論,未來台北市人口若不再淨流出,就算少子化因素與勞動力衰退因素影響,對高密度人口及土地稀有的台北都會而言,房價仍可能獲得支撐而居高不下,所以少子化對高密度人口的都會影響較有限。

然而,少子化趨勢真的無解嗎?筆者認為三大政策良方將是少子化最佳解藥:

(一)效法德國,大力推動投資移民政策:

德國自1980年代起人口就開始快速萎縮,稀缺的勞動力對德國經濟造成了巨大衝擊,老齡化的趨勢難以逆轉。1990年到2000年的十年中,德國大開移民政策之門,大量移民潮再次迎來了年輕人口的正增長。2015年,德國總理邁克爾正式宣布:「德國是一個移民國家」,2016年,德國簽發了105萬份永久居留,是全球第二大移民淨流入國,僅次於傳統移民大國美國的118萬份,2018年德國大聯合政府就新移民法(Einwanderungsgesetz)達成一致,該法案於年底交由聯邦議會審批,並正式於2019年1月1日實施。

德國因為大力推動移民政策,解決了人口大幅萎縮的難題,房價反而獲得強力支撐。台灣雖有投資移民辦法,但顯然門戶不夠敞開,大力引進人才、技術、資金,德國移民政策與經驗值得台灣參考。

(二)積極促進產業升級,提升生產力以替代勞動力衰退

中美商戰引發台商回流,若能協助製造業回流,在AI時代促進產業自動化大幅升級,藉提升生產力,就足以降低未來勞動力衰退的影響。

(三)鼓勵生育,推動中低收入家庭十二歲以前國家養育補貼政策

追根究柢,人口負成長不只是房市問題,更是未來勞動力生產力問題,直接影響的是經濟成長力與國力,因此,中低收入的養、育問題,政府必須要制定有效鼓勵與補貼政策,才能有效改善少子化的趨勢。

(李同榮│理財周刊1019期)

文章來源:理財周刊


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