2020年03月08日00:00
 
 
 

  原標題:疫情對房地產市場有何影響?

  來源:澤平宏觀

  首席房地產研究員:夏磊

  研究員:易煒林 龐欣

  導讀

  本次疫情對房地產市場有明顯衝擊。隨著疫情消退,各區域房地產市場將如何表現?

  摘要

  疫情爆發初期,售樓處關閉、市場觀望情緒濃厚,市場銷售量大幅下行,市場調整壓力大。

  根據克而瑞數據,2020年2月1日至15日,40城新房銷售面積44.3萬平,同比下降86.6%。其中,一線4城銷售面積8.8萬平,同比下降74.6%;二線16城25.2萬平,同比下降86.2%;三四線20城10.4萬平,同比下降90.9%。

  分區域看:

  一線城市土地市場火熱,銷售回暖

  土地市場未明顯受疫情影響。根據Wind數據,2020年春節後四周,一線城市成交土地占地面積合計197.4萬平,較2019年春節後四周同比增加20.6%;四周的土地溢價率分別為24.0%、18.9%、10.7%、25.8%,為2019年7月份以來的高位水平。以北京為例,僅2020年2月11日至25日,北京市累計出讓10宗住宅類地塊,出讓金額達440億元,平均溢價率26.6%。

  房地產銷售較快恢復。根據中指院數據,2020年2月17日至23日(北京上海春節假期復工後第二周),北京、上海商品房銷售套數分別為666、945套,較上一週的413、595套明顯回溫。復工後的第三週(2月24日至3月1日),北京商品房銷售套數為1792套,甚至高於去年同期(春節假期後第三週)的808套。

  二線城市多數土地市場尚未重啟,銷售先抑後揚

  多地暫停土地出讓。此次新冠疫情集中於中東部地區爆發,2月初,遼寧、四川、石家莊、西安、合肥、長沙、貴陽等省市宣佈暫停土地出讓。根據Wind數據,2020年春節後四周,二線城市成交土地占地面積為624.5萬平,較2019年春節後四周同比減少67.2%;四周土地溢價率分別為7.6%、7.0%、10.4%、18.5%,處於2019年以來的較低水平。

  房地產銷售遇冷。根據中指院數據,重點監測的21個樣本城市中,2020年2月24日至3月1日,二線代表城市成交面積環比增加49.7%,但同比減少58.6%。

  受益於戶籍製度改革和人才新政,以及區域中心城市的吸引力,隨著疫情好轉,二線城市房地產市場在逐漸恢復。

  典型如南京市,新增確診數自2月11日開始顯著下降,疫情影響不斷減弱,房地產市場迅速反彈。根據中指院數據,復工後(2月10日)的14天時間,南京市商品住宅成交1968套,相較於去年開工後(2月11日)14天的824套,同比大幅增加138.8%。

  三四線城市土地市場冷清,銷售分化

  土地市場明顯降溫。根據Wind數據,2020年春節假期後四周,三線城市成交土地占地面積合計1071.5萬平方米,較去年春節後四周減少52.0%;四周的土地溢價率分別為0%、14.4%、5.4%、9.6%,處於曆史較低位水平。

  總體來說,房地產銷售短期內承壓。根據中指院數據,重點監測的21個樣本城市中,2020年2月24日至3月1日,三四線代表城市成交面積同比減少54.3%。

  具體看,房地產市場分化,都市圈內三四線城市銷售表現優於非都市圈內三四線城市。根據房管局數據,來自深莞惠、廣佛肇、南京等9個都市圈的14個樣本城市,2020年2月24日至3月1日,商品房合計成交6269套,同減46.9%、環增166.4%。同期,另外14個非都市圈樣本城市,商品房合計成交3279套,同減49.2%、環增155.8%。

  在中心城市輻射帶動下,都市圈內三四線城市產業協同創新能力更強,交通基礎條件更優,人口集聚潛力更大,疫情消退之後,房地產市場將較快回暖。典型如廣佛肇都市圈內的佛山,2020年2月24日至3月1日合計成交2332套,環比大增251.7%,市場回暖跡象明顯。而同處廣東省境內,但不在都市圈內的江門,2020年2月24日至3月1日合計成交107套,環比增幅僅為27.4%,市場恢復較緩慢。

  但疫情影響最嚴重的武漢都市圈內三四線,短期內房地產市場恐難恢復。典型如黃石、黃岡、孝感,雖然根據《武漢市城市總體規劃(2017-2035)》,位列武漢都市圈,但受疫情影響,企業至今未復工,2020年1月27日至3月1日,3市商品住宅成交套數分別僅為0、1、14。

  疫情衝擊較大,應出台相應的穩地產政策

  維持土地市場平穩,具體舉措包括:加大優質土地供應,適度放寬出讓土地條件;降低土地競買保證金比例;調整土地價款繳付方式或期限,允許延期或分期支付。

  適當調整房地產調控措施,支持合理的購房需求,具體舉措包括:首套房認定以購房時有無未結清貸款為準;提高公積金貸款額度,加快按揭貸款資金髮放,並在利率方面給予一定優惠;精裝修交房設置與毛坯房不同的限價標準;縮短限售時限直至逐步取消。

  風險提示:疫情防控效果不及預期、房地產市場超預期回落、疫情對經濟的影響超預期

  目錄

  1 疫情爆發前期,售樓處關閉、市場觀望情緒濃厚,銷售量大幅下行

  2 疫情爆發後,各區域房地產市場表現分化加大

  2.1 一線城市土地市場火熱,銷售回暖

  2.2 二線城市多數土地市場尚未重啟,銷售先抑後揚

  2.3 三四線城市土地市場冷清,銷售分化

  3 疫情衝擊較大,應出台相應的穩地產政策

  正文

  1 疫情爆發前期,售樓處關閉、市場觀望情緒濃厚,銷售量大幅下行

  售樓處關閉、人流管控,市場銷售量大幅下行。根據克而瑞數據,2020年2月1日至15日,40城新房銷售面積44.3萬平,同比下降86.6%。其中,一線4城銷售面積8.8萬平,同比下降74.6%;二線16城銷售面積25.2萬平,同比下降86.2%;三四線20城銷售面積10.4萬平,同比下降90.9%。

  市場觀望情緒濃厚,加上房企加大折扣力度回籠資金,短期內市場有調整壓力。貝殼研究院調查顯示,38.0%的受訪者表示因疫情影響看房而暫緩買房計劃、28.8%的受訪者認為房價會跌而暫緩買房。疫情加重市場觀望情緒,房價短期承壓。根據克而瑞數據,2020年1月前十房企操盤項目銷售均價12660元/平,同比下降3%、較2019年全年下降2.3%。

 

  2 疫情爆發後,各區域房地產市場表現分化加大

  2.1 一線城市土地市場火熱,銷售回暖

  土地市場未明顯受疫情影響。根據Wind數據,2020年春節後四周,一線城市成交土地占地面積合計197.4萬平,較2019年春節後四周同比增加20.6%;四周的土地溢價率分別為24.0%、18.9%、10.7%、25.8%,為2019年7月份以來的高位水平。以北京為例,僅2020年2月11日至25日,北京市累計出讓10宗住宅類地塊,出讓金額達440億元,平均溢價率26.6%。

 

 

 

  房地產銷售較快恢復。根據中指院數據,2020年2月17日至23日(北京上海春節假期復工後第二周),北京、上海商品房銷售套數分別為666、945套,較上一週的413、595套明顯回溫。復工後的第三週(2月24日至3月1日),北京商品房銷售套數為1792套,甚至高於去年同期(春節假期後第三週)的808套。

  2.2二線城市多數土地市場尚未重啟,銷售先抑後揚

  多地暫停土地出讓。此次新冠疫情集中於中東部地區爆發,2月初,遼寧、四川、石家莊、西安、合肥、長沙、貴陽等省市宣佈暫停土地出讓。根據Wind數據,2020年春節後四周,二線城市成交土地占地面積為624.5萬平,較2019年春節後四周同比減少67.2%;四周土地溢價率分別為7.6%、7.0%、10.4%、18.5%,處於2019年以來的較低水平。

 

 

 

  房地產銷售遇冷。根據中指院數據,重點監測的21個樣本城市中,2020年2月24日至3月1日,二線代表城市成交面積環比增加49.7%,但同比減少58.6%。

  受益於戶籍製度改革和人才新政,以及區域中心城市的吸引力,隨著疫情好轉,二線城市房地產市場在逐漸恢復。

  典型如南京市,新增確診數自2月11日開始顯著下降,疫情影響不斷減弱,房地產市場迅速反彈。根據中指院數據,復工後(2月10日)的14天時間,南京市商品住宅成交1968套,相較於去年開工後(2月11日)14天的824套,同比大幅增加138.8%。

  2.3三四線城市土地市場冷清,銷售分化

  土地市場明顯降溫。根據Wind數據,2020年春節假期後四周,三線城市成交土地占地面積合計1071.5萬平方米,較去年春節後四周減少52.0%;四周的土地溢價率分別為0%、14.4%、5.4%、9.6%,處於曆史較低位水平。

 

 

 

  總體來說,房地產銷售短期內承壓。根據中指院數據,重點監測的21個樣本城市中,2020年2月24日至3月1日,三四線代表城市成交面積同比減少54.3%。

  多數三四線城市返鄉置業需求難以釋放。按照往年的銷售慣例,春節前後是返鄉置業需求釋放的高峰期。今年受疫情影響,多地暫停線下銷售或禁止開盤、促銷等,三四線城市銷售降幅明顯。2020年傳統返鄉置業季,三四線代表城市商品房銷售套數合計549套,與去年同期相比下降92.4%。

 

 
 

 

  具體看,房地產市場分化,都市圈內三四線城市銷售表現優於非都市圈內三四線城市。根據房管局數據,來自深莞惠、廣佛肇、南京等9個都市圈的14個樣本城市,2020年2月24日至3月1日,商品房合計成交6269套,同減46.9%、環增166.4%。同期,另外14個非都市圈樣本城市,商品房合計成交3279套,同減49.2%、環增155.8%。

 

 

 

  在中心城市輻射帶動下,都市圈內三四線城市產業協同創新能力更強,交通基礎條件更優,人口集聚潛力更大,疫情消退之後,房地產市場將較快回暖。典型如廣佛肇都市圈內的佛山,2020年2月24日至3月1日合計成交2332套,環比大增251.7%,市場回暖跡象明顯。而同處廣東省境內,但不在都市圈內的江門,2020年2月24日至3月1日合計成交107套,環比增幅僅為27.4%,市場恢復較緩慢。

 

 

 

  但疫情影響最嚴重的武漢都市圈內三四線,短期內房地產市場恐難恢復。典型如黃石、黃岡、孝感,雖然根據《武漢市城市總體規劃(2017-2035)》,位列武漢都市圈,但受疫情影響,企業至今未復工,2020年1月27日至3月1日,3市商品住宅合計成交套數分別僅為0、1、14。

 

 
 

 

  3 疫情衝擊較大,應出台相應的穩地產政策

  此次疫情對房地產市場影響較大,應出台相應的穩地產政策。

  第一,維持土地市場平穩,具體舉措包括:加大優質土地供應,適度放寬出讓土地條件;降低土地競買保證金比例;調整土地價款繳付方式或期限,允許延期或分期支付。

  第二,適當調整房地產短期調控措施,支持合理的購房需求,具體舉措包括:部分城市首套房認定執行“認房又認貸”,且二套房首付比例較高,對合理的換房改善需求容易形成誤傷,建議首套房認定以購房時有無未結清貸款為準;提高公積金貸款額度,加快按揭貸款資金髮放,並在利率方面給予一定優惠;限價造成精裝房改毛坯銷售,使建築品質倒退,不利於住房消費升級,建議精裝修交房設置與毛坯房不同的限價標準;部分城市限售時限最長達5年,抑製了住房自由流通,建議縮短限售時限直至逐步取消,確保居民可自由換房改善。

  “房地產週期”系列研究:

  74、疫情之後,房地產投資如何走?,2020年03月02日;

  73、本次疫情對住房需求有何影響,2020年02月22日;

  72、長效機製新思路,市場分化新格局——2020年房地產政策和市場展望,2019年12月31日;

  71、2020年房地產投資是否還能高位運行,2019年12月24日;

  70、房地產稅的最佳出台時機和預期影響——房產稅系列之三,2019年11月20日;

  69、什麼是房企資產負債率的合理水平?——行業對比和國際視角,2019年11月14日;

  68、中國房地產:問題、難題與建議—“激盪二十年”系列三,2019年10月24日;

  67、客觀評價房地產的曆史貢獻—“激盪二十年”系列二,2019年10月23日;

  66、中國住房製度改革的曆史功過—“激盪二十年”系列一,2019年10月22日;

  65、未來中國房地產市場空間有多大,2019年10月11日;

  64、如何識別房企風險?—透析房企財務指標背後的秘密,2019年09月25日;

  63、房產稅的改革曆程和實踐效果——房產稅系列之二,2019年09月17日;

  62、房地產稅徵收的國際經驗,2019年09月05日;

  61、香港高房價困境是如何形成的?,2019年08月19日;

  60、發達國家如何監管住房租賃市場?,2019年08月13日;

  59、告別短期刺激,房地產融資向何處去,2019年07月31日;

  58、中國房地產市場:運行狀況、政策週期與風險評估,2019年07月18日;

  57、全面回顧中國住房製度:成就、反思和改革,2019年07月12日;

  56、國際宜居大都市和美麗鄉村如何建成?英國經驗,2019年06月28日;

  55、控製供地+貨幣超發=高房價——英國住房製度啟示錄,2019年06月27日;

  54、房地產投資拐點已現,2019年06月14日;

  53、中國房地產企業的三種未來,2019年06月12日;

  52、中國房企未來發展之路:新加坡REITs模式經驗,2019年06月11日;

  51、中國房企未來發展之路:美國專業化金融化模式經驗,2019年06月10日;

  50、香港龍頭房企如何玩轉房地產?,2019年06月04日;

  49、錢流進房地產了嗎?,2019年05月06日;

  48、日本住房製度啟示錄,2019年04月09日;

  47、日本房地產市場大起大落的終極邏輯,2019年04月02日;

  46、發達經濟體房地產稅怎麼收?,2019年03月18日;

  45、房地產稅能否替代土地出讓收入? ,2019年03月11日;

  44、美國60年房地產大牛市如何終結?,2019年03月08日;

  43、美國如何造就60年房地產大牛市?,2019年03月07日;

  42、當前房地產市場是否實現平穩健康發展?,2019年02月19日;

  41、傳統週期延續,還是長效機製破局?——2019年房地產市場展望,2018年12月26日;

  40、高房價之困 ——香港住房製度反思,2018年11月07日;

  39、新加坡如何實現“居者有其屋”——新加坡住房製度啟示錄,2018年09月20日;

  38、中國人口大流動:3000個縣全景呈現,2018年09月17日;

  37、全球房價大趨勢,2018年08月23日;

  36、全面解碼德國房價長期穩定之謎——德國住房製度啟示錄,2018年08月20日;

  35、當前房地產融資渠道和形勢,2018年08月13日;

  34、貨幣超發與資產價格:中國,2018年08月02日;

  33、貨幣超發與資產價格:國際經驗,2018年08月01日;

  32、棚改貨幣化即將落幕:去庫存任務完成,深刻改變三四線房地產,2018年07月20日;

  31、中國人口大遷移,2018年07月10日;

  30、房地產政策分析框架:工具、效果與反思,2018年06月19日;

  29、房地產調控的城市遷移與博弈,2018年06月13日;

  28、本輪房地產調控的回顧、反思和展望 (2014-2018),2018年06月11日;

  27、城市“搶人大戰”:高質量發展、大都市圈戰略和土地財政,2018年06月07日;

  26、粵港澳大灣區:引領新一輪開放創新,打造國際一流灣區和世界級城市群,2018年06月06日;

  25、住房租賃融資:渠道與風險,2018年04月08日;

  24、《房地產週期》導論,2017年09月19日;

  23、從春秋到戰國:房地產進入強者恒強的王者時代,2017年07月19日;

  22、粵港澳大灣區:打造國際一流灣區和世界級城市群,2017年06月20日;

  21、新首都 新北京,2017年05月16日;

  20、從國內外新城建設經驗教訓展望雄安新區未來(國內篇),2017年04月23日;

  19、從國內外新城建設經驗教訓展望雄安新區未來(國際篇),2017年04月23日;

  18、雄安新區:大手筆打造新增長極和世界級城市群,2017年04月07日;

  17、三四線城市地產銷量火爆:去庫存和擠出效應,2017年03月13日;

  16、房地產調控二十年:回顧、反思與抉擇,2017年03月08日;

  15、為什麼我們對2017年房地產投資不悲觀:兼論房地產投資增速的三種預測方法,2017年01月12日;

  14、人地分離,供需錯配:一線高房價、三四線高庫存的根源,2017年01月05日;

  13、英美城鎮化經驗與中國城鎮化趨勢,2016年12月06日;

  12、德國房價為什麼長期穩定:反思中國房價暴漲和房地產調控,2016年10月25日;

  11、人口遷移的國際規律與中國展望:從齊增到分化 ,2016年10月24日;

  10、房地產盛宴的受益者:房價構成分析,2016年10月18日;

  9、控不住的人口:從國際經驗看北京上海等超大城市人口發展趨勢,2016年10月11日;

  8、保房價還是保彙率:俄羅斯、日本和東南亞的啟示,2016年10月11日;

  7、房產稅會推出嗎?—從曆史和國際視角推斷,2016年09月26日;

  6、中國房地產泡沫風險有多大?,2016年09月19日;

  5、全球曆次房地產大泡沫:催生、瘋狂、崩潰及啟示 ,2016年09月05日;

  4、地王之迷:來自地方土地財政視角的解釋 ,2016年08月23日;

  3、這次不一樣?——當前房市泡沫與1991年日本、2015年中國股市比較,2016年03月16日;

  2、避免悲劇重演:日本房地產大泡沫的催生、瘋狂、破滅與教訓,2016年03月04日;

  1、中國房地產週期研究,2016年02月25日。

https://sina.com.hk/news/article/20200308/0/2/2/

 

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