2020-03-09 23:45經濟日報 Smart智富 撰文:顏炳立
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圖片來源:pixabay
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金鼠年才一開始,全球就遇到新型冠狀病毒的疫情衝擊,包括房市都相當擔心焦慮。不過,因2019年最新的買賣移轉棟數為30萬275棟,代表房市已落底,亦即我在2016年所預估「緩跌4年,盤整4年」的緩跌4年結束,2020年開始將進入盤整階段。

在盤整階段,因為市場仍處於剛性自用及換屋的需求,無法吸引投資,更沒辦法熱到讓投機客買盤介入,所以未來的4年也不可能看到房價有大幅的攀升,也不至於爆大量。

若有人期待第1季房市能爆量,那得仿傚百貨公司的「福袋策略」,業主方只要願意降一點價,以鼓勵自用型買盤進入,可望使交易量放大。但若有人冀望房價會因疫情而重挫二、三成,這種如同股市中的投機心態,易錯估房市走勢。

我認為,即使疫情擴大,至多讓自用型買盤遞延到第2季,因為自住買房的需求不太會在乎黑天鵝是大或小隻;若疫情能在第1季控制住,就仍將是剛性需求撐市,也就是要看個案表現,以及從價格、交易量到買氣都是盤整的局面。

由於在自用型剛性需求中,也包括了回流的台商,設廠所需的工業土地、自用的辦公室及住家,對買盤跟買氣都有一定支持度,是我今年看好的產品。只是,目前中南部房價反映的是土地成本跟營造成本,缺工使得工資、土地和建材等成本微幅上漲,繼而帶動新建案房價調升10%,但剛性自用的買盤又無法接受,使得銷售期拉長。

至於其他預售市場的房子,若賣到接近新成屋的價格,就會使得新成屋房價要下降至接近中古屋的房價,那麼中古屋就很難再堅持要賣和新成屋一樣的價錢,除非地段、產品非常好,否則無法獲得自用型剛性買盤的青睞。若賣方保持任性,將望屋興嘆,沒有辦法把錢落袋為安。

對於自用型剛性需求的買家,現階段較易在屬意的地段找到房子,若見價格合理就應該進場。想找到房市的相對低檔進場,我認為目前正是一個時機,祝大家發財!

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