2020-03-16 05:30

SARS、武漢肺炎時空背景比較表

記者徐義平/專題報導

目前房地產相關政策在於都更、社宅以及租賃產業及租金補貼等調整供需結構的面向,並沒有激勵買賣市場的作用。(記者徐義平攝)

武漢肺炎全球確診案例暴增,部分民眾擔心SARS時期的房市風暴再度上演。對此,房產專家認為「不太可能」,畢竟兩疫情時期的房價、利率、市況等時空背景不同,雖然短期內會受到疫情影響而讓買氣觀望,建商推案態度轉趨保守,但整體來說房價要大跌有相當難度,而且疫情過後便會恢復市場機制,不會有房價「報復性上漲」的情況。

信義房屋不動產企研室協理蘇啟榮表示,2003年SARS爆發階段,房市正歷經2000年網路泡沫,整體房市呈量縮價跌格局,當時房貸利率超過5%,隔年台灣還首度出現經濟負成長,當時銀行逾放比超過10%,全年買賣移轉棟數連26萬棟都不到,創下有統計以來次低,僅高於2016年的24.5萬棟。

SARS重創房市 買賣移轉棟數次低

為了救房市,當時扁政府祭出多項措施,包括:土地增值稅減半徵收、數千億元優惠房貸利息補貼、5大行庫房貸利率從2000年的6.5%降至2002年的4%等,房市買氣才逐漸出籠。當時北市一間公寓總價約500萬至600萬元,若全額貸款,每月房貸利息約2萬元,相較月租2萬元落差不大,因此當時開始盛行「租不如買」的說法。

根據統計,2003年第2季買賣移轉棟數年減1成,但疫情只是讓買氣遞延、並沒有消失,隨著疫情在下半年落幕,房市回到復甦軌道,之前積壓的買氣跟著出籠,除了2008年金融海嘯的短暫衝擊外,房市一路走了十多年多頭,直至2013、2014年才出現修正。

根據宏大不動產估價師聯合事務所所長卓輝華在2014年7月出版的《房市激盪50年》一書指出,2003年屬於房市多空重要轉折點,此時已自1997年開始走空到築底階段,當時因多家銀行發生問題,不良資產以極大量釋出,2003年法拍件數逾30萬件,比當年新建案、中古屋買賣規模還要多。

相較SARS時期 北市房價已翻1.5倍

而且,2001年北市新建住宅每坪約31.7萬元,大安區每坪約45至55萬元,當時豪宅「帝寶」每坪80萬至90萬元;台北縣(現升格為新北市)新建住宅每坪僅約13.5萬元。然而,《住展》雜誌調查,去年11月北市預售屋每坪均價近87萬元、新北市逾40萬元,相較SARS時期,北市新案房價翻漲近1.5倍,新北市翻漲1倍;且SARS時期全國房價所得比約4.5倍,2019年第3季達8.47倍,購屋負擔也快要翻倍。

蘇啟榮分析,SARS時期政策利率走「大補貼、大優惠、大降息」,有助於活絡不動產買賣,目前房地產政策則在於都更、社宅以及租金補貼等調整供需結構的面向,沒有激勵買氣的作用;且目前房貸利率僅1.6%,沒有多少降息空間,加上「房地合一」稅制,難以重演SARS時期的降息紅利。

房貸利率已低 降息紅利難重演

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示,上一波房市起漲雖然是從2003年開始,但鋪陳時間很長,打底的效果在後面發揮很大作用;當時房市從亞洲金融風暴前動輒46萬、50萬棟交易量急速冷卻下來,加上超額供給及銀行遺留下大量不良債權,市況非常蕭條。

他指出,2003年政府開放外資投資不動產、成立AMC(金融資產管理公司)、協助金融機構打銷呆帳,再透過降稅、降息措施激勵,房市才開始逐漸走高。這幾年每年法拍移轉量頂多5千件,但2003、2004年法拍移轉量就超過11萬棟,可見SARS時期的包袱有多大,後續反彈的力道也有多強,與目前頂多是窒息量的市場環境有極大不同。

https://ec.ltn.com.tw/article/paper/1359120

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