2020年03月17日

【楊明峰╱台北報導】北市寧波西街老屋過去10多年有多組建商想以都更整合,均失敗告終,輔導團隊僅用4個多月就用危老方式談成,最大差異是讓地主當老闆,採自地自建重建家園,團隊則是像顧問角色,協助規劃設計、營造、協助融資,專家說:「危老要成功,得讓利潤最大化、單純化,地主才願點頭。」
過去的都更案常以失敗收場,主要的分歧在於地主與建商間的利益喬不攏,身為北市危老重建推動師的張朝光,初見寧波西街老屋老舊,便主動拜訪地主告知有危老更新。由於多組建商過去找上門,最後不了了之,地主早對重建更新不抱希望,張朝光說,吃了不少閉門羹,但因危老更新,讓法規鬆綁、條件放寬且自地自建較有利潤,地主經說明後,態度轉趨開放。

經張朝光團隊協助,採危老模式成功整合眾地主。林琨凱攝

自地自建較有利潤

張朝光一一向地主聲明自己不是建商,並非分潤,而是輔導蓋屋,並詳列報價單細項,公開透明讓地主多方比價。地主雖有參與意願,但每戶都有需求,有的認為基地臨大路要多分一些,也有的態度強硬、打死不談,但張朝光仔細聆聽需求,也幾乎每天與地主徐東洲討論對策,徐東洲也願意「割肉讓利」,少分一點建坪、甚至掏錢購地,最後皆大歡喜,圓滿完成任務。
張朝光說明,建商過去跟地主談都更,合建比例不只要過半,至少獲利2成5以上,才願出手,像是寧波西街案1坪換7坪,若是建商再分潤,地主只剩1坪換4坪,地主利潤被建商壓縮,大多沒有意願都更。像是該基地不大,大型建商考量無利可圖,不會介入,除非將基地整合到一定規模,才有投資價值,「談成這宗危老案,過程就像下棋破關一樣,嘗試繞了不同方向,最後總會找到一條路,能為住戶更新家園,很有成就感」。

危老合約勿衝動簽

國家住都中心綜合規劃組副組長林銘峰表示,地主若要危老更新,建議找可信任的建商,但建商多需分回建坪,壓縮地主利潤;若走自建模式,建議找經驗豐富的老品牌建經公司,或是建築師協助,才能因地制宜,為自己打造合適新家。
林銘峰說,地主若對危老有問題,可諮詢危老工作站、危老重建推動師等,如北市網站就列有危老推動師名單,多是由建築師等相關專業人士組成,也可多聽相關公聽會、說明會,「參與都更或危老,不要太衝動簽合約,有些是萬年條款,簽下就被綁死擺脫不掉,若有不懂之處,建議請教專業地政士或建築師」。

都更案常失敗收場,原因是建商居民整合喬不攏。林琨凱攝

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