03月17日(二) 10:29

法國外貿銀行(Natixis)亞太區首席經濟學家艾西亞指出,中國房地產市場在疫情爆發後進入冬眠,目前卻在市場環境惡化的情況下漸漸甦醒。通常農曆新年後房屋交易量會開始上升,但今年卻減少了76%。對於中國房地產這頭「灰犀牛」來說,在全球風險偏低時,能否可以在不激發流動性風險的情況下度過危機是一個重要問題。目前房地產銷售增長放緩,為地產商已經十分脆弱償債能力再度帶來額外的挑戰。疫情的爆發更加劇了來自買家、債券和貸款方面的融資難度。
 
自2015年起,中國地產商對來自買家的資金(例如預付款)依賴度上升,這意味着任何相關環節中斷都會帶來比以往更大的負面影響。由於高槓桿率和對短期融資的依賴,銷售和預售延遲將會帶來流動性風險。
金融市場方面,中國地產商是香港離岸高收益債券的主要發行者,並且3月正面臨「到期牆」。在岸債券市場的情況相對平靜,但2020年發行者主要是國企和金融機構,房地產業未能搏得一席之地。國企和民企的息差正在逐漸擴大,這對民企佔主體的房地產業來說不是好兆頭。儘管地產商的總體收益率仍然保持平穩,但民企的離岸收益率卻小幅上升。目前獲得銀行貸款的機會也十分有限,由於疫情造成的停工帶來一系列損失,政府的重點放在支援中小型企業。因此,可以說地產商的各類融資管道均在收縮。
宏觀背景如此,但各省所受影響也存在具體差異。江蘇所受影響最大,因為土地購買、投資和新開工面積佔比較高;其次是上海。海南非常依賴年初的銷售,但今年銷量並不樂觀;四川和重慶的一系列指標也非常依賴1月和2月。
總體而言,地產商高槓桿和高短期債務模式帶來的風險此次會否爆發,很大程度取決於政府政策如何在「房住不炒」的原則下平衡短期增長和房價的可負擔性。
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