2020-03-18 23:11專欄作家 喬王的投資理財筆記
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「喬王,可不可以幫我估這間房子的價格?」

當你想買房子時,你知道房子的價格嗎?

買房規劃的第一步,除了要做好財務規劃,還要知道如何評估房子的合理價格。

否則,就有可能被房仲或賣方牽著鼻子走,最後不僅買貴,還有可能因自備款不夠而必須四處籌錢,弄得欲哭無淚!

所以,喬王決定一次匯整出常用的估價工具,希望可以幫助到需要買房子的你!

以下將介紹5種房價估價資源,前2種是透過「市場成交價」來評估,後3種則是透過「銀行估價」來評估,這兩大類都是重要的估價資源,缺一不可!

由於銀行算出來的價格通常比較保守,所以假設你買房的價格比銀行估價還要低,那我要恭喜你! 因為這代表「你有可能買到相對便宜的價格」喔!

順帶一提,專業的投資客通常就是參考銀行的估價來找便宜的房子,一旦你學到這招,你的買房功力可以瞬間大增不少!

一、市場成交價查詢法

No 1. 實價登錄查詢

過去房價不透明的時代,房價只被少數人掌握,但自從內政部實價登錄平台於2012/08/01正式上路後,一般民眾也可簡單又快速地查到市場成交價格。

然而,當房市熱絡時,市場成交價往往也會過於樂觀,而且市場上存在不少特殊案例(如親屬買賣、假合約等),導致可能會有高估或低估的情形。

所以,最好再搭配銀行的估價當參考,才能真正找出合理的房價區間。

實價登錄官網:http://lvr.land.moi.gov.tw/homePage.action

 
 

 

圖片來源:內政部實價登錄平台

No 2. 房仲網頁查詢

除了實價登錄之外,許多房仲也提供了房屋成交價格資訊,介面比實價登錄更親民友善。

其中,又以「信義房屋」與「永慶房屋」這兩間知名房仲提供的資訊最完整(這是肺腑之言,喬王沒有收他們的錢幫他們打廣告唷!),它們揭露的價格也是「實際成交價」。

•信義房屋:

http://tradeinfo.sinyi.com.tw/

•永慶房屋:

http://evertrust.housefun.com.tw/

二、銀行鑑價/估價法

No 3. 銀行委託鑑價

「銀行委託鑑價」是指委託專業的「鑑價師」到現場對該建物進行勘查與拍照,鑑定出來的價格會當成貸款的重要依據,所以參考性會比「行員自行估價」或「銀行網頁」來得高。

不過,由於分行需要支付鑑價費用,而且比較耗費人力與時間(花費時間通常需2~4個工作日),所以除非你已經確定要向該銀行申請貸款,否則銀行專員通常都不會輕易答應幫你送鑑價。

另外值得一提的是:各家銀行的鑑價標準不一,所以判定出來的價格也有差異,有時甚至差異頗大,所以建議至少找3家銀行初估價格及估算貸款金額,再決定要找哪家承作貸款囉!

No 4. 銀行行員估價

如果你還沒確定要找哪一家銀行貸款,甚至連房子都還沒買下來,其實也可打通電話請銀行房貸專員初步估價。

一般來說,銀行專員可透過內部資料庫查詢過去的鑑價紀錄,並輔以經驗判斷價格(所以不同經驗可能導致不同的估價結果),快速完成初步估價,花費時間快則半小時,慢則1個工作日。

然而,專員也不是吃飽閒著沒事幹,若想提高對方幫你估價的意願,除了展現出你誠懇親切的態度,還要讓對方知道他有機會做到房貸業績,更重要的是主動準備以下資料:

1. 提供完整的地址:

行員取得完整的地址後,才能幫你調閱謄本資料,進而瞭解坪數、屋齡、地段、用途等詳細資訊,幫你更精準地估算建物價格。

2. 提供建物謄本或建物資料:

雖然提供完整的地址就能調閱謄本,但如果能夠主動提供對方謄本資訊(可用LINE或email傳給銀行專員),將可大幅節省專員估算的時間,讓對方更快速方便地估算出價格。

No 5. 銀行網頁試算

這項算是最新的估價資源,近幾年陸續有銀行將內部鑑價資料庫串接內政部實價登錄平台資料,可立即比對銀行鑑價與市場成交價的資料,並立即試算出房貸,對於一般大眾來說可算是個很大的福音。

不過要注意的是,目前號稱結合實價登錄與內部鑑價大數據的銀行,多數只能用地址估算出該家銀行的貸款額度,而非房價(房價必須知道該銀行的貸款成數後再另外反推回去)。

根據喬王在眾多銀行網站抽測結果,發現中國信託和富邦銀行能真正算出建物的價格,相信未來其他銀行應該也會陸續跟進,有興趣的朋友不妨自行測試囉~

中國信託i適貸

富邦銀行房貸神算網

永豐銀行秒估房貸

玉山銀行e指房貸

結論

喬王認為這世界上沒有所謂「最精準」或「最完美」的房貸估價工具,通常都需要互相搭配使用並交叉比對,才能得到一個可幫助決策與議價的合理價格區間。

我們不需要像專家一樣花了很長時間才學會如何精算房價,我們只需要站在專家的肩膀上,善用這些專家建置的資料庫及鑑價數據,就能花少少地時間但快速解決遇到的問題!

所以,建議各位讀者不妨將這5種資源都試用看看,當你用得愈多,愈能駕馭這些工具囉!

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本文獲授權轉載自喬王的投資理財筆記,非經同意不得轉載,原文請點此

作者喬王長期關注房地產/美股ETF/生活理財等領域,目前身兼金融業PM/部落客/包租公/Hahow好學校平台講師,立志用淺顯易懂的語言讓更多人輕鬆踏入理財的世界。

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