2020/03/19

面對新冠肺炎影響,不但國內外產業經濟及家庭所得均受相當衝擊,且未來疫情仍有相當不確定性,房市需求一定會受到相當程度影響,與過去SARS經驗不應相為比擬。示意圖。資料照片 面對新冠肺炎影響,不但國內外產業經濟及家庭所得均受相當衝擊,且未來疫情仍有相當不確定性,房市需求一定會受到相當程度影響,與過去SARS經驗不應相為比擬。示意圖。資料照片 新冠肺炎從去年底至今3月仍持續擴散,尤其從原本的中國擴散到亞洲,然後進一步擴散至歐洲、美國,至今已形成全球大流行。雖然台灣疫情控制得宜,但近來已有第二波境外入侵現象,未來發展仍是未知數。根據過往SARS經驗,或許有人樂觀預期新冠肺炎在第二季結束後,夏天到來,疫情在短期內將可結束。
然而,新冠肺炎不論傳播擴散的範圍及速度,乃至確診症狀不明顯,仍與SARS情況有相當差異。何時可以結束?根據世衛組織(WHO)及國內外專家說法,仍有許多不確定性,對未來可能的發展,並沒有那麼樂觀。
新冠肺炎發展至今,很明顯已對國內外總體經濟產生相當影響,對國內許多產業,尤其觀光、餐飲等服務業或製造業都產生相當嚴重衝擊。惟有房地產業者宣稱新冠肺炎對房市沒有產生什麼影響,自住性剛性需求不會因疫情而減少,房市預期未來會持續成長。因此房價不會因新冠肺炎有所影響,唯一影響只是原本329房市檔期將有部分延後到520檔期推出。
讓我們先回顧並比較17年前的SARS和當前新冠肺炎房市發展背景差異。由於房市1987年至1989年大幅飆漲,從1990年開始逐漸衰退,銷售不佳、房價下跌,建築業者有200多家倒閉,部分金融機構也受影響,許多不良資產以2到3折房價打包出售給資產管理公司,直到2003年發生了SARS,房市更是雪上加霜,幾乎完全沒人購買,跌到谷底。

自住性購屋小宅化

到2003年第二季,SARS因天氣轉熱,轉眼就消失了。全民有重生感受,開始有些人出來看屋,房市經過13年的不景氣,房價跌無可跌,於是有少部分人開始進場購屋。我也根據個人主持團隊所做的3種房市調查預測研究報告,首先公開發布房市景氣即將復甦。
這次新冠肺炎之前,房市自2014年第三季開始從台北市開始下滑,慢慢向外圍蔓延,由於受到低利率及資金寬鬆影響,加上業者及投資客受惠過去10年長期景氣,口袋夠深,銷售量雖有明顯萎縮,但房價大多下跌有限。經過4年房市不景氣,去年開始有些復甦跡象,價量微幅上升,但投資客仍無利可圖,只剩首購或換屋自住客進場。惟因房價仍高,自住客缺乏負擔能力,業者開始透過10幾到20幾坪的小宅,以低總價吸引自住客。

如今遇上新冠肺炎,受到全球大流行及網路傳播的快速渲染,產生廣泛的恐慌心理,從初期口罩之亂即可感受民眾擔憂,許多產業明顯受到衝擊,失業率(無薪假)增加,不但所得受影響,全民消費也逐漸下降,加上疫情的不確定性,令人擔憂。雖然最近美國大幅降息,預計台灣央行也即將跟進,如此可能對房市產生激勵作用,但別忘了國內外的股市都大幅下挫,房市遲早會受賣房救股影響;同時因所得及租金下跌,投資與消費需求無力支撐,房市泡沫化也將更為明顯。然而這些現象對當前房市竟然會如業者宣稱沒有什麼影響?甚至未來還會持續看好房市?換言之,房市不會受到產業經濟衰退的衝擊影響?令人完全不可思議!
或許業者及許多消費者認為從SARS經驗,這時反而應該是要「危機入市」,趁機撿便宜。別忘了,此時房價仍在相對高點,這和SARS房價已在谷底是完全不同情況。更進一步去觀察當前房市,自住性購屋已經因小宅化,產品不佳,能否長期適用,仍待考驗。加上最底層有迫切需求的自住客已被小宅吸引進場,未來還有多少自住客會在疫情過後,面對高房價還會源源不斷的進場呢? 即便在沒有新冠肺炎的影響下,目前房市供過於求的現象明顯,尤其是高價位的產品,需求更是大幅減少。而影響一般自住客進場的關鍵主要在「產品」(包括社區管理)、「區位」(包括生活機能)及「價格」(包括公設比影響)三者是否符合需求且合理。然而產品、區位及價格彼此常有衝突,目前業者為了守住價格常常犧牲了產品及區位的合理性,如此暫時吸引出最底層的自住客;反之若業者能夠重視產品及區位的合理,而犧牲價格(降價讓利),才能符合一般自住客的真正需求。

短空長多仍待考驗

如今面對新冠肺炎影響,不但國內外產業經濟及家庭所得均受相當衝擊,且未來疫情仍有相當不確定性,房市需求一定會受到相當程度影響,與過去SARS經驗不應相為比擬。未來若房市制度(包括資訊及稅制)及金融市場越來越健全,相信當前不合理的房市「三高」(高房價、高空屋率及高自有率)將面臨調整。
當前業者及消費者認為新冠肺炎僅是「短空長多」的認知,仍待考驗。雖然「短空」是有明顯共識,惟此短空是3個月或是半年以上,也仍不確定。更別提從健全房市趨勢、不合理的房市三高與景氣循環「時機」來看,此「長多」有更多的不確定性,值得各界審慎因應看待。

清華大學科學管理學院榮譽講座教授

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